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공모리츠, 리파이낸싱 기회…금융비용 절감 저금리 기조, 100bp 안팎 유리…수익성 개선 기대

신민규 기자공개 2020-10-26 08:10:52

이 기사는 2020년 10월 23일 13:28 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

저금리 기조가 장기화되면서 1~2년전 상장한 공모리츠가 리파이낸싱 기회를 맞았다. 자산 편입 당시 대출금리와 최근 금리차가 최대 100bp 안팎으로 상당한 격차가 나는 것으로 알려졌다. 금융비용 절감을 통해 배당 수익성이 개선될 것으로 기대된다.

23일 관련 업계에 따르면 NH프라임리츠는 최근 보유자산 중에 하나인 강남N타워에 대해 리파이낸싱 절차를 완료했다. 편입 당시 대출금리는 3.6% 수준이었는데 2.6% 금리로 차환하는데 성공했다.

NH프라임리츠는 2019년 12월 상장된 공모리츠다. 2018년부터 2019년 초반까지 취득한 편입자산의 대출금리는 3.4~3.6% 수준이었다. 서울스퀘어의 대출 금리가 3.5~3.6%였고 삼성물산 서초사옥과 삼성SDS타워가 각각 3.5%, 3.4% 금리를 적용받았다. 최근 리파이낸싱 조건이 2.5~2.7%대로 낮아지면서 금융비용이 약 30~40% 이상 절감될 전망이다.

NH프라임리츠보다 1년 가량 먼저 상장된 신한알파리츠도 리파이낸싱 절차를 준비하고 있다. 주주총회 결의를 통해 리파이낸싱을 염두에 둔 차환 계획을 이미 결의했다.

신한알파리츠는 2018년 8월 상장된 공모리츠다. 편입자산 가운데 판교 크래프톤타워를 2018년 4월, 용산 더프라임타워를 같은해 10월 취득했다. 올해 중구 대일빌딩(3월), 트윈시티 남산 오피스(8월), 을지로 L타워(9월)를 차례로 취득했다.

장기차입금 금리는 2018년 당시 3.1~3.3%를 적용받은 것으로 알려졌다. 최근에는 2.5%대까지 낮아진 금리를 적용받았다. 2018년 취득 자산에 대한 리파이낸싱 여건이 우호적인 상황인 셈이다. 신한알파리츠는 장기대출 전액을 고정금리로 조달해 금리변동에 따른 영향을 제한하기도 했다.

리파이낸싱을 통한 수익 개선은 최근 상장된 것보다 1~2년 전에 등장한 공모리츠가 더 기대되고 있다. 최근 상장 리츠는 이미 저금리를 적용받았지만 이전 리츠들은 그렇지 못했기 때문이다. 금융비용 절감 효과가 배당 수익 향상에 기여할 것으로 예상된다.

공모리츠 주가는 다소 지지부진한 편이지만 약속한 배당수익은 꾸준히 지급되고 있다. NH프라임리츠는 올해 상장 후 첫 배당을 지급했다. 주당 127원으로 배당수익률은 5.08% 수준이었다.

신한알파리츠는 상장 이후 올해까지 진행한 4번의 배당을 모두 목표치대로 지급했다. 주당 배당금은 1기 116원, 2기 137원, 3기 140원, 4기 150원으로 이뤄졌다. 연말 배당금은 151원으로 9월 결산을 마무리졌다.

시장 관계자는 "신한알파리츠의 경우 두차례 유상증자에도 불구하고 주당배당금 희석없이 목표배당을 달성하고 있고 NH프라임리츠는 저평가 상황에서 100bp 높은 시가배당률이 기대되고 있다"며 "저금리 기조가 계속되고 유가증권시장 상황이 부진하면 공모리츠가 재평가될 여지가 있다"고 설명했다.
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