이 기사는 2016년 08월 16일 15:21 thebell 에 표출된 기사입니다.

지난 2013년 하나자산운용이 야심차게 팔았던 '마포 신라스테이' 부동산 펀드 수익률이 급감하고 있다. 서울 시내 비즈니스 호텔이 난립하면서 호텔의 수익성이 악화되고 있는 것으로 분석된다.

16일 금융투자업계에 따르면 지난 2013년에 사모로 설정된 '마포 신라스테이' 부동산 펀드 수익률이 연 2.5%에 불과한 것으로 나타났다. 현재 이 부동산 펀드의 수익률은 설정 초기에 산출한 투자기간 중 캡레이트(Cap rate·부동산 매입금 대비 순수익)인 3.85%에도 한참 미치지 못했다. 뿐만 아니라 운용사가 초기에 예상했던 수익률의 절반 정도에 불과하다.

지난 2013년 7월 하나자산운용은 '하나랜드칩사모부동산모투자신탁52호'에 299억 원, '하나랜드칩사모부동산자투자신탁52-1호'에 255억 원, '하나랜드칩사모부동산자투자신탁52-2호' 100억 원, '하나랜드칩사모부동산자투자신탁 52-3호' 23억 원 등 총 677억 원 규모의 펀드를 설정했다. 이 중 하나은행 고액자산가들이 120억 원 가량을 투자했다. 이 펀드의 만기는 5년으로 2018년 7월이다.

신라스테이는 호텔신라의 비즈니스호텔 브랜드로 호텔신라와 15년 이상 장기책임임대차(Master Lease·건물 전체를 임차해 운영한 뒤 수익을 소유주에게 돌려주는 것) 계약을 체결했다. 또한 매출액에 연동한 변동임대료를 적용함으로써 영업성과(upside-potential)를 투자자와 임차인이 공유하는 방식으로 운영되고 있다.

당시 호텔신라는 연 50억 원의 최저수익보장 조건을 내걸었다. 투자자 모집 당시 하나자산운용 측은 연 5% 대의 수익이 나올 것으로 예상한다고 밝힌 것으로 알려진다. 이는 객실평균매출액(ADR)을 15만 원대, 객실점유율을 80% 정도로 예상하고 수익률을 산출한 결과다

펀드 설정 후 첫 해에도 부동산 취득세 문제로 기존에 제시했던 수익률에 미치지 못한 것으로 알려졌다. 그간 부동산펀드는 조세제한특례법에 따라 취득세(취득가액의 4.6%)의 30%를 감면 받았다. 하지만 당시 "금융위원회 등록이 먼저인지, 부동산 취득이 먼저인지"에 따라 감면 받은 세금을 지방자치단체가 환수했다.

운용사에서는 당시에는 예기치 못했던 세금 때문이었기 때문에 향후 수익률이 점점 더 올라갈 것이라고 판매사 쪽에 알렸으나 이번에 이자 지급을 할 때도 수익률이 개선되지 않은 셈이다.

이번 수익성 악화는 서울 시내 비즈니스 호텔이 난립을 들 수 있다. 서울시에 따르면 호텔 객실 수는 2011년 2만 3703개, 2012년 2만 7156개, 2013년 3만 554개로 크게 증가했다. 2014년 역시 3만 4551개로 급증했다. 지난해와 올해 역시 대규모 비즈니스 호텔이 속속 개장하는 등 객실수는 꾸준히 증가하고 있는 것으로 보인다.

전반적으로 신라스테이의 성과도 나빠졌다. 신라스테이 감사보고서에 따르면 지난해 당기순손실 규모는 29억 4110만원으로 전년 7억 196만 원에 비해 확대됐다.

은행 관계자는 "펀드 설정 이후에 세금 문제로 이자를 낮게 주더니 올 8월에도 투자자들에게 이자수익을 2.5% 밖에 돌려주지 못했다"며 "현재 마포 신라스테이의 객실평균매출액이 9만 원, 객실 점유율도 70% 수준까지 낮아졌다"고 밝혔다.

앞선 관계자는 "현재 중국인 관광객의 수가 줄어들고 있는데 서울 시내 비즈니스 호텔이 너무 많이 생기고 있다"며 "향후 수익률이 더 개선될 기미가 보이지 않는다"고 지적했다.

하나자산운용 측은 이에 대해 "사모 펀드여서 수익률 관련 부분에 대해 대외적으로 공개하기 어렵다"며 "최저 임대료에 대한 부분은 있으나 운용 성과에 따라 예상 수익률이 변경될 수 있으며 펀드의 원본 손실도 가능하다는 투자위험고지를 한 바 있다"고 밝혔다.