이 기사는 2016년 11월 16일 10:29 thebell 에 표출된 기사입니다.

부산 해운대에 건설 중인 엘시티가 분양호조와 낮은 토지비용 덕분에 7000억 원에 가까운 이익을 낼 것으로 예상된다. 사업시행사인 엘시티PFV의 자본금이 고작 300억 원인 것을 감안하면 투자금 대비 20배 이상의 수익을 올리는 셈이다.

16일 IB업계에 따르면 엘시티 사업의 예상 수입은 3조 8209억 원, 예상 지출은 3조 1270억 원으로 6939억 원의 이익이 날 것이란 전망이다. 예상 수입은 아파트와 레지던스, 상업시설 분양이 모두 완료된다는 가정으로 책정됐다. 9월 말 기준 엘시티 아파트와 레지던스 분양률은 각각 87%, 48%다. 상업시설 분양률은 이보다 낮은 수준인 것으로 전해졌다. 분양 초기인데다가 분양가가 상대적으로 높다는 점을 고려하면 비교적 양호한 수치다.


수입 항목 중 가장 큰 비중을 차지하는 것은 아파트 분양대금으로 1조 4849억 원(38.9%)에 달한다. 이어 레지던스 분양대금이 1조 3875억 원(36.3%), 상업시설 분양대금 4906억 원(12.8%)이다. 지출 항목 중에서는 직접공사비가 1조 4730억 원으로 47.1%를 차지했다. 이어 판매관리비 5660억 원(18.1%), 금융비용(11.6%) 순이다.

엘시티 사업의 수익률은 18.1%에 달한다. 보통 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업의 수익성이 7~8%인 것을 감안하면 두 배 이상 높은 수치다. 이 같은 고수익이 가능한 것은 토지매입 비용이 워낙 저렴했기 때문이다. 토지비에 지출한 금액은 2635억 원으로 전체 지출액 중 8.4%에 불과하다. 건설업계 관계자는 "투자 가치가 없는 해운대 백사장 앞 부지를 싸게 사들인 뒤, 각종 인허가와 규제를 풀어 가치를 높였다"고 말했다.

엘시티PFV 입장에서는 그야말로 대박을 눈앞에 두게 됐다. 이 회사의 자본금은 300억 원으로 총 사업비 3조 1270억 원의 1%도 되지 않는다. 나머지 사업비는 대출과 분양대금 등으로 조달할 예정이다. IB업계 관계자는 "사업비에 비해 시행사가 투자한 금액이 너무 적다고 볼 수 있지만 실상은 그렇지 않다"며 "보통 전체 사업비 중 시행사가 투자한 돈은 1~2%에 불과하며 아무리 높아도 5%가 되지 않는다"고 말했다.

그는 "시행사의 투자금액 대비 수익률이 너무 높다는 지적도 있지만 이건 시행사의 역할을 몰라서 하는 소리"라며 "사업이 성사될지 여부도 불투명하고 리스크도 높은 상황에서 시행사는 토지 매입과 주민 보상, 주민 이주 등 가장 어려운 작업을 해야 한다"고 강조했다.

엘시티 사업으로 벌어들인 이익은 엘시티PFV의 주주들이 배당 등을 통해 분배할 것으로 예상된다. 엘시티PFV의 최대주주는 이젠위드로 지분 37%를 보유하고 있다. 이어 강화 25%, 에코하우스 24%, 아시아엘에스디엔씨와 부산은행이 각각 6%다. 실소유주로 지목받는 이영복 회장은 주주와 임원으로 전혀 등재돼 있지 않다.

엘시티사업 대주단 관계자는 "사업 인허가와 규제를 푸는 과정에서 각종 로비와 비리가 드러난 것이 아쉽긴 하지만 철저히 사업적인 측면에서만 보면 엘시티PFV가 시행사로서 역할을 100% 이상 수행했다"고 말했다.