이 기사는 2018년 05월 16일 15시56분 thebell에 표출된 기사입니다

삼성물산 서초사옥 인수전이 본입찰을 향해 가고 있는 가운데, 매각주관사가 작성한 투자설명문(IM)도 주목받고 있다. 일반적인 경우보다 분량이 훨씬 많고, 물건뿐 아니라 국내 프라임 오피스 시장에 대한 상세한 분석도 들어 있어 삼성물산과 매각주관사가 심혈을 기울였다는 평가가 나온다.

16일 부동산업계에 따르면 서초사옥 매각주관사 세빌스코리아가 잠재적 인수후보자들에게 배포한 IM은 표지를 포함해 총 73페이지에 달한다. 다른 자문사 관계자들에 따르면 IM을 두껍게 작성할 경우 30~50페이지 정도다. 서초사옥 IM은 업계 평균을 크게 상회하는 분량인 셈이다.

서초사옥 IM 내용의 대부분은 물건을 설명하는 것이다. 우선 서초사옥의 위치에 대한 설명이 6페이지 정도다. 이어 서초사옥의 입지, 희소성, 임차수요, 물리적 장점 등이 7페이지에 걸쳐 설명된다.

임대현황을 비롯한 물건 세부정보는 12p가 할애됐다. IM에 따르면 서초사옥의 공실률은 0%다. 삼성화재가 2층부터 33층까지 사용하고 있다. 임차기간은 2016년 9월부터 21년 9월까지다. 임차보증금은 254억원, 월임대료는 26억원 정도다. 렌트프리는 1개월이다.

3.3㎡(평)당으로 따지면 삼성화재의 임차보증금은 109만원, 월임대료는 11만1725원, 관리비는 4만4075원이다. 강남권역(GBD)의 다른 프라임급 오피스빌딩과 비교해 경쟁력이 있는 수준이다.

다만 잠재적 인수후보자들은 임차기간이 끝나는 3년 후 계약 내용이 시장 수준에 맞춰질 경우 수익성이 하락할 가능성을 분석하고 있다. 삼성화재가 한번에 전층을 비우는 경우의 대안도 모색하고 있다. 이 같은 문제점들을 해결하기 위해 이미 다수의 잠재적 인수후보자들이 삼성 측 고위임원들을 접촉하고 있는 것으로 알려졌다.

임대현황 외 잠재적 인수후보자들의 관심을 끈 것은 서울권역 프라임오피스빌딩과의 비교다. IM에 최근의 프라임 오피스 거래 사례, GBD에서의 현황 등을 정리하면서 서초사옥의 장점을 부각시켰다. 이 외에 소유자 삼성물산과 임차인 삼성화재가 글로벌 기업이라는 설명을 빼놓지 않았다.

한 부동산자산운용사 대표는 "서초사옥 IM을 보면 물건에 관한 정보뿐 아니라 서울의 프라임 오피스빌딩 시장을 한눈에 파악하게 된다"며 "업계 실무자들이 새삼 깨닫게 되는 부분이 있는 등 많은 준비를 한 것 같다는 인상을 받았다"고 말했다.

한편 서초사옥 IM에는 입찰 일정에 관한 정보가 없다. 부동산업계에 따르면 입찰은 내달 초 진행되는 것이 유력하게 점쳐지고 있다.

△삼성물산 서초사옥 IM 갈무리