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'외형 성장' 필요…추가 자산 편입 숙제 [공모 리츠 활성화 조건]임대료 바탕 수익 창출…고배당 유지 관건

전경진 기자공개 2018-09-11 09:08:02

이 기사는 2018년 09월 07일 14:38 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

국내 대형 공모 리츠(REITs·부동산간접투자회사)들이 추가 자산 편입을 계획하고 있다. 올해 시장에 안착한 공모 리츠가 활성화 되기 위해선 '외형 성장'이 필요하단 판단에서다. 리츠는 상가, 오피스 등 부동산을 매입한 후 그 임대료로 수익을 얻는다. 하지만 기존 보유 부동산에서 나오는 임대료는 물가 등에 연동돼 인상폭이 제한적이다. 제조기업들이 상품 포트폴리오를 다각화 하듯 보유 부동산 수를 늘리는 전략이 필요한 셈이다.

특히 추가 자산 매입은 공모리츠의 투자 매력도를 높인다. 리츠는 기업 특성상 지속적인 사업 영위를 위해 신규 투자자 확보가 필수적이다. 부동산투자법상 수익의 90%를 주주들에게 배당금으로 지급해야 하기 때문이다. 주주총회를 통해 배당금 규모를 줄일 순 있지만 출석 주주 3분에 2의 동의 등의 조건을 충족해야 하다. 이론상 수익의 10%만으로 사업을 영위해야 하는 셈이다. 공모리츠들이 앞다퉈 6~7%의 고배당 수익률을 약속하며 신규 자금 유치에 열을 올린 이유다.

실제 올해 6월 상장한 이리츠코크렙은 이미 지난달 추가 자산 편입을 완료한 상태다. 이리츠코크렙은 이랜드리테일을 대주주 겸 책임임차인으로 설립한 리츠다. 기업공개(IPO) 공모 자금을 바탕으로 기존 3곳 자산에 2곳(2001 아울렛 중계점, 분당점)을 더 붙였다. 'KB와이즈스타제6호리츠'의 보통주 지분을 취득한 방식으로 간접 투자를 한 것이다.

이리츠코크렙은 총 임대료 수익이 증가한 만큼 예상 배당수익률이 5.5%에서 7%초반으로 크게 뛰었다. 이리츠코크렙은 향후 유상증자를 통해 이랜드리테일이 보유한 홍대, 명동, 강남 지역 부동산도 추가 편입한단 계획이다. 이경우 2019년에는 보유 자산 가치가 1조원을 넘어서면서 배당수익률도 더 높아질 전망이다.

신한금융지주를 중심으로 설립한 신한알파리츠의 경우 서울 용산에 위치한 더프라임타워 매입을 계획하고 있다. 신한알파리츠는 판교역세권에 위치한 판교 알파돔시티 6-4블록 빌딩을 기초자산으로 상장했다. 용산 부동산 매입까지 완료될 경우 6%대 배당 수익률이 예상된다.

하지만 자산 편입이 꼭 배당금 증가로 이어지지 않는다는 점에서 공모 리츠들의 고민은 깊어진다. 리츠는 통상 주식 증가를 동반하는 유상증자를 통해 이뤄지기 때문이다. 임대료 총액이 커져도 주식 수 증가분을 감당하지 못하면 오히려 주당 배당금은 적어지는 것이다. 이에 신한금융지주는 추가 자산 편입 대신 '2호 공모리츠' 설립 방식 역시 고려 중이다.

신한금융지주 관계자는 "기존 리츠를 인수합병하는 방식으로 자산 편입을 할 수도 있지만 합병 비율 결정이나 인수 비용 발생 등의 문제가 있다"며 "성장을 위해선 장기적으로 추가 자산 편입은 필요하겠지만 기업가치(시가총액)와 실익 등을 따져볼 필요가 있다"고 설명했다.

또 양질의 부동산을 매입해도 '공실률' 이슈가 발생하는 점도 부담이다. 현재 이리츠코크렙은 이랜드리테일을 책임임차인으로 15년 장기 임대 계약을 맺어놓은 상태다. 신한알파리츠 경우에도 임차인들과 5~10년 가량 중장기 임대 계약을 체결했다. 두 대형 리츠가 기관 및 일반투자자들의 자금을 무난히 확보한 배경이다. 하지만 모든 부동산에 장기 임대 계약을 확보하긴 쉽지 않다. 기존 국내 소형 리츠사들의 배당수익률 변동성이 컸던 이유도 '공실율' 때문이었다.

시장 관계자는 "추가 자산 편입을 추진할 때 적정 임대료와 장기 임대 계약이란 두 조건을 충족하는 매물을 확보하기 쉽지 않다"며 "우량 부동산 확보 능력(딜소싱)에 따라 공모 리츠간 경쟁의 희비가 교차할 것"이라고 말했다.
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