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[부동산 컨버전 시대]소형 평형 늘어나는데…주차장 규제 강화 '역주행'오피스텔 계약면적 포함, 전용률 하락 불가피…자차보유 비중 적은 세대 감안 필요

신민규 기자공개 2020-06-18 09:16:25

[편집자주]

국내 디벨로퍼(developer) 업계에서 용도변경(컨버전, Conversion) 사례가 부쩍 늘고 있다. 지엽적인 의미의 용도전환에서 나아가 기능을 상실한 노후공간을 필요에 따라 새롭게 탈바꿈하는 현상 자체를 아우른다. 도시개발 역사가 선진국에 비해 짧은 편이지만 급격한 인구감소와 코로나19 이후 언택트(Untact) 소비, 재택근무 증가는 도심 공간의 기존 패러다임을 송두리째 뒤흔들고 있다. 정부가 천편일률적으로 용도지정을 하던 낡은 방식에서 과감히 벗어나야 한다는 목소리도 커지고 있다. 더벨이 디벨로퍼 사례를 중심으로 '컨버전' 아이디어의 격랑 속으로 들어가봤다.

이 기사는 2020년 06월 16일 13:56 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼들이 용도변경 과정에서 일차적으로 마주치는 난관은 주차장 설치 기준이다. 갈수록 소형 평형 수요가 늘어나는데 주차장 규제는 강화돼 개발부담이 늘어난 경우가 다반사다.

국내에선 건축물의 용도에 따라 주차장 설치 기준을 정해놓고 있다. 건축물의 용도변경을 추진하게 되면 자연히 변경될 건축물의 주차장 설치 규제부터 파악해야 한다.

대통령령으로 정한 주차장법 시행령도 있지만 시군별로 조례를 통해 부설주차장의 설치기준을 따로 정할 수 있도록 해놨다. 주차장법 시행령에서는 다가구주택, 공동주택, 오피스텔 모두 전용면적에 따라 산정된 주차대수를 갖추도록 요구했다.


서울시의 경우 조례를 통해 기준을 더 강화해놓고 있다. 전용면적 산정방법을 따르되 주차대수가 세대당 1대에 미달되는 경우 세대당 1대, 오피스텔은 호실당 1대 이상으로 규정했다.

디벨로퍼 업계에선 소형 평형의 오피스텔을 공급하려고 해도 주차장 규제 탓에 비용이 늘어나는 구조라고 지적했다. 오피스텔 수요층 가운데 자차보유를 하지 않는 세대도 늘어나고 있는데 일률적으로 규제하는 것은 무리라고 설명했다.

디벨로퍼 관계자는 "주차장을 늘리기 위해 한층을 지하로 더 파면 공사비 증가로 그대로 직결된다"며 "과거 주차공간 부족으로 난개발을 막기 위해 규제가 도입됐지만 이제는 자차보유 비중이 많지 않은 추세라 주차장을 지어놓고 놀리는 경우도 많다"고 설명했다.

공동주택과 달리 오피스텔은 주차장 면적이 공급면적에 포함돼 전용률 하락을 야기하기도 한다. 같은 평형이라도 오피스텔의 공급면적에는 주차장 면적이 들어가 있다. 전체 주차장 면적이 호실별로 나눠서 공급면적에 반영되고 추가로 주차장 면적을 늘렸을 경우 그만큼 전용률 확보에 있어서 손해를 보게 된다.

분양가격 측면에서도 수요자는 손해를 볼 수밖에 없다. 공동주택의 분양면적은 전용면적과 주거공용면적으로 구성된다. 오피스텔은 전용면적, 주거공용면적에 주차장면적이 더해진다. 소형 평형을 사들인 오피스텔 수분양자 입장에선 전용률 손해와 함께 분양가 부담이 늘어난 셈이다.

중대형 평형의 오피스텔 공급을 늘리면 주차장 면적에 대한 부담은 덜해지는 측면이 있다. 다만 수요자가 적고 디벨로퍼가 공급하려고 했던 가격대를 벗어나 상품성이 떨어지는 부분도 감안해야 한다. 가격대가 아파트 수준으로 높아지면 투자자 확보가 어려워져 개발 부담으로 이어진다.

주차장 규제는 시군 조례별로 천차만별이라 점에서 개발사업에 혼란을 주고 있다. 과거 난개발을 막기 위한 취지는 공감하지만 변하는 시대를 반영해야 한다는 목소리도 높다.

가장 근원적으로는 예전처럼 젊은 오피스텔 수요층의 자차보유 비중이 많지 않다는 점이다. 공유차량을 비롯해 대중교통의 발달로 자차를 보유하지 않는 세대가 늘어나고 있다. 지금처럼 주차장 확보를 우선적으로 하면 오히려 쓰지 않는 공간으로 전락해 버릴 수도 있는 셈이다. 업계 일각에선 이미 주차장이 확보돼 있는 오피스텔 공급도 많이 이뤄져 있어 다양한 상품을 공급해 선택권을 줘야 한다는 주장도 있다.

부동산 시장 관계자는 "도시형 생활주택이 공동주택으로 분류돼 오피스텔에 비해 주차장 규제가 적긴 하지만 2가구로 분류된다는 점에서 한계가 있고 원룸형을 벗어나기 힘들다는 점에서 도시형 생황주택과 오피스텔이 섞인 건축물이 많이 지어지고 있다"며 "주차장 규제 완화를 통해 빈공간을 최소화하는 개발이 가능하도록 장려해야 한다"고 설명했다.
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