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케펠운용, 여의도 파이낸스타워 매각 '초기화' 수탁은행 감시 강화 영향 케이리츠운용 펀드설정 어려움, 우선협상자 지위 상실

이명관 기자공개 2020-09-16 13:58:08

이 기사는 2020년 09월 14일 17:08 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

케이리츠투자운용의 여의도 파이낸스타워 인수시도가 무산됐다. 인수주체로 내세울 펀드를 맡길 수탁 은행을 찾지 못하면서 협상 기한 내에 제반 조건을 충족시키지 못했다. 여의도 파이낸스타워는 원매자들의 요청에 따라 케펠자산운용이 자산 편입 1년여 만에 매물로 내놨다.

14일 부동산업계에 따르면 케이리츠투자운용이 여의도 파이낸스타워 인수자 지위를 잃었다. 부여받은 협상기한 내에 펀드설정을 마무리 하지 못한 탓이다. 당초 케이리츠투자운용과 매도자 측은 세부거래 조건에 대한 협의를 거의 끝마친 것으로 전해졌다. 시장에서 거론된 가격은 3000억원 선이다.

케이리츠운용이 펀드 설정에 어려움을 겪은 이유는 수탁맡을 은행을 찾지 못한 탓이다. 부동산업계 관계자는 "시중은행이 신규 펀드 설정을 위한 수탁 업무를 편식 중"이라며 "신규 펀드 설정 과정에서 기준을 까다롭게 적용해 수탁 업무를 진행하고 있다"고 지적했다. 이 같은 시장 상황에 케이리츠투자운용도 수탁 은행을 찾지 못한 것으로 전해진다.

시중은행이 이처럼 감시의무를 강화하고 있는 이유는 옵티머스자산운용 사태 이후 금융당국이 전수조사에 나선 탓이다. 금융당국의 검사 대상에 운용사뿐 아니라 해당 수탁은행도 올랐다. 이에 은행 내부에서 검사기준이 강화됐다. 금융사고 여부와 상관없이 펀드 자체에 대한 신뢰도가 하락한 탓에 향후 발생할지 모르는 위험을 감수하고 싶지 않아 보수적으로 접근하고 있는 것으로 보인다.

앞서 케펠자산운용은 잠재 원매자들의 요청을 수락하고 예정에 없던 여의도 파이낸스타워 매각에 착수했다. 이후 입찰을 거쳐 가장 나은 조건을 제시한 곳인 케이리츠투자운용을 인수 우선협상자로 선정했다.

케이리츠투자운용이 매도자 측에 제시한 가격은 단위면적(3.3㎡) 기준 2400만원 선이다. 연면적을 고려하면 총 3080억원 선이다. 여의도 파이낸스타워는 지하 7층~지상 19층, 연면적 4만2346㎡ 규모로 건립됐다.

케이리츠투자운용이 제시한 가격은 여의도 파이낸스타워는 YBD에서 평당 최고가였다. 괜찮은 가격으로 매각될 가능성이 컸던 셈이다. 특히 재원조달도 무리없이 진행됐다. 하나금융투자가 총액인수 형태로 지원할 예정이었기 때문이다. 하지만 수탁은행이란 예기치 못한 변수에 결국 인수를 매듭짓지 못했다.

케펠자산운용은 잠재 원매자와 협상을 통해 매각 여부를 결정한다는 방침이다. 자산 매입 1년여 만에 성공적으로 투자금을 회수할 수 있을지 주목된다.

앞서 케펠자산운용은 작년 5월 여의도 파이낸스타워를 매입했다. 당시 매입가는 2322억원이다. 최종 투자수익률은 배당도 포함돼 산정된다. 배당재원이 되는 임대료는 3.3㎡당 8만1000원 수준이다. 연간 임대료로 환산하면 120억원으로 추산된다.

케펠자산운용은 싱가포르계 글로벌 조선 기업인 케펠 계열의 투자사인 케펠캐피탈이 2018년 4월 국내에 설립한 자산운용사다. 여의도 파이낸스타워는 출범 후 첫 번째 투자였다. 당시 여의도 파이낸스타워와 함께 중형인 논현빌딩고 한누리빌딩도 같이 매입했다. 총 투자액은 4000억원 중반대였다.

이후 케펠자산운용은 꾸준히 시장에 모습을 드러내며 경쟁력을 보이고 있다. 지난달엔 신도림 디큐브시티 인수를 마무리했다. 매입가는 1780억원 선이다. 디큐브시티는 서울 구로구 경인로 662(신도림동 692)에 자리해 있다. 오피스는 지상 9층부터 25층으로 연면적은 4만2389㎡(1만2824평), 연간 임대료는 110억원 가량이다.

안정적 임차인을 확보하고 있어 괜찮은 자산으로 평가받는 곳이다. 임차인은 대성산업으로 건물 전체를 마스터리스(책임임차)를 하고 있다. 잔여 계약기간은 2년 정도로 다소 짧지만 연장 가능성이 높다는 게 시장의 시각이다.
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