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'버스터미널 이전설' 금호타이어 광주공장 품은 미래에셋 컨소 득실은 신세계 광주복합쇼핑몰 유치 위해 관련 방안 검토, 용도변경 이슈 돌파구 전망

감병근 기자공개 2022-07-21 08:15:13

이 기사는 2022년 07월 20일 07:24 thebell 유료서비스에 표출된 기사입니다.

광주종합버스터미널이 금호타이어 광주공장 부지로 이전할 가능성이 떠오르고 있다. 광주복합쇼핑몰 건립 방안 중 하나로 현 광주종합버스터미널 부지 개발도 논의되고 있어서다. 버스터미널 이전은 지지부진한 용도변경 협의의 돌파구가 될 수 있다는 점에서 광주공장 부지를 매입하기로 한 미래에셋증권 컨소시엄 입장에서도 긍정적일 수 있다는 평가가 나온다.

20일 부동산업계에 따르면 롯데, 신세계, 현대백화점 등 유통3사는 모두 광주복합쇼핑몰 건립 경쟁에 뛰어들 준비를 하고 있다. 이 가운데 신세계는 현재 광천동에 위치한 광주종합버스터미널을 이전한 뒤 이 자리에 복합쇼핑몰을 개발하는 방안을 내부적으로 논의하고 있는 것으로 전해진다.

신세계는 2013년 광주종합버스터미널 소유주 금호고속과 부지 및 건물 일부에 대한 임차계약을 맺고 광주신세계 백화점을 입점시켜 운영해오고 있다. 신세계와 금호고속은 보증금 5270억원 외에 별도 임차료가 없는 구조로 임차계약을 체결했다. 임차 기간은 2033년 5월까지다.

광주종합버스터미널 일대는 이마트 광주점까지 입점하면서 광주의 신세계타운으로 불리고 있다. 신세계는 광주종합버스터미널을 이전시킬 경우 기존 시설과 시너지를 내는 방식으로 복합쇼핑몰을 운영할 수 있다는 점을 염두에 두고 이번 개발방안을 추진하는 것으로 보인다.

그룹 해체 이후 금호고속이 자금 융통에 어려움을 겪고 있는 점을 고려하면 신세계가 남은 터미널 부지에 대한 임차계약을 확보할 가능성도 매우 높게 점쳐진다. 금호고속 입장에서도 광주신세계 백화점과 비슷한 형태로 거액의 보증금이 들어오는 장기 임대계약을 맺는 것이 나쁠 게 없다는 평가다.

광주종합버스터미널을 이전할 곳으로는 금호타이어 광주공장 부지가 언급되고 있다. 광주 시내에서 이를 대체할 만한 규모의 부지가 거의 없는 데다 금호타이어 공장이 위치한 광주 광산구청도 지역 개발 차원에서 터미널 이전을 환영하는 입장인 것으로 알려졌기 때문이다.

지난해 연말 금호타이어 광주공장 인수 우선협상대상자로 선정된 미래에셋증권 컨소시엄 입장에서도 터미널 이전은 긍정적일 수 있다는 평가다. 버스터미널이 이전할 경우 그동안 지지부진했던 용도변경 등을 놓고 광주시와 합의점을 찾게 될 가능성이 높아지기 때문이다.

광주시는 그동안 금호타이어 광주공장이 운영되고 있는 상황에서는 국토법 시행령 등을 근거로 상업지로 용도변경을 허가할 수 없다는 태도를 유지해왔다. 국토법 시행령은 용도변경을 위한 지구단위계획 지정 대상을 유휴토지나 대규모 시설의 이전 부지로만 정하고 있다.

하지만 버스터미널은 대규모 시설로서 공공성도 갖추고 있다. 버스터미널 이전을 전제로 용도변경을 한다면 광주시 입장에서도 특혜 및 위법 논란을 피할 수 있는 셈이다.

용도변경만 이뤄진다면 금호타이어와 미래에셋증권 컨소시엄의 광주공장 부지 인수 본계약도 급물살을 탈 전망이다. 용도변경이 이뤄지면 미래에셋증권 컨소시엄은 가치가 높아진 공장부지를 담보로 대출을 일으켜 1조원 초중반대로 알려진 인수대금을 마련할 수 있다.

최근 신축 버스터미널에는 대규모 유통, 문화시설이 함께 들어가는 추세다. 이를 고려하면 버스 주차공간 배정 등으로 인해 개발 원안보다 사업성이 다소 떨어지는 문제도 어느 정도는 보완할 수 있을 것으로 업계는 보고 있다.

일각에서는 공공성이 강한 버스터미널이 들어설 경우 광주시가 금호타이어 공장 부지 내 주택개발에 완화된 용적률 기준 등을 적용할 수 있다는 관측도 나온다. 이러한 상황은 컨소시엄에 소속된 현대건설, 중흥토건이 가장 바라는 경우의 수로 알려져 있다.

다만 광주복합쇼핑몰 건립은 유치 경쟁이 치열한 데다 대통령 공약과 연계돼 있다는 점에서 아직까지는 최종 결과를 예단하기는 어렵다는 평가다. 부동산업계의 한 관계자는 “광주복합쇼핑몰 입지 및 규모는 광주시를 넘어 중앙 정부에서 최종 판단할 사안으로 보고 있다”며 “기본적인 사업성 검토가 이뤄지겠지만 정치적인 요소도 중요한 판단기준이 될 것”이라고 말했다.
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