이 기사는 2023년 01월 17일 16:06 thebell 에 표출된 기사입니다.

전국 주요 대도시의 도시정비 사업 수주전에서 경쟁입찰이 사라지고 있는 모양새다. 올해 1월 들어 대형 건설사들이 따낸 재개발·재건축 및 리모델링 사업 계약을 보면 모두 수의계약으로 이뤄졌다는 점을 봤을 때다.

국내 주택경기 침체에 따라 건설사들은 공사비 등을 고려해 보수적인 수주 기조로 돌아선 반면 각종 인가를 이미 취득한 조합 측은 절차상 사업 계획을 되돌리기 힘든 구조 때문이다. 불과 1년 전만 해도 각 사업장에서 수주를 따내기 위한 대형사들의 각축전이 이뤄졌지만 최근엔 "시공사들이 갑이 됐다"는 말까지 들린다.

17일 관련업계에 따르면 시평 순위 10위권 이내의 대형 건설사들이 올해 1월 들어 수주한 도시정비 사업은 총 5건이다.

지난해 도시정비 수주액 1위를 차지한 현대건설을 비롯해 시평 순위 5위권에 드는 DL이앤씨와 GS건설, 포스코건설이 연초부터 마수걸이 수주를 따냈다. 10위권으로 꼽히는 SK에코플랜트는 현대건설과 구성한 컨소시엄으로 대규모 공사를 수주했다.


눈여겨 볼 점은 해당 수주계약들이 모두 수의계약으로 이뤄졌다는 점이다. 도시정비 사업 도급계약은 기본적으로 경쟁입찰을 통하도록 돼 있다. 다만 단독응찰이 2번 이상 이뤄질 경우 수의계약을 통해 시공사를 선정할 수 있다. 통상 수천억원 규모 도급액이 걸린 대단지 수주전에서 경쟁없이 단독응찰이 이뤄지는 경우는 최근 1~2년 사이 업황을 기준으로 보면 이례적인 경우다.

5개 사업장 모두 조합설립과 1차 현장설명회 등이 이뤄진 초기 단계에선 2~3개 대형사들이 거론되면서 각축전 양상을 보였던 곳들이다. 3000억~6000억원 규모의 대단지인데다 모두 서울, 일산, 부산 등 대도시 내 주요지역을 입지로 삼고 있어 주목받던 사업지였다.

상황이 급변한 건 지난해 하반기부터다. 국내 주택 시장 경기가 급랭하면서 건설사들이 주택사업과 도시정비사업 수주에 대한 관점을 틀기 시작했다. 사업지를 더 보수적으로 선정하기 시작했고 수주전 마케팅에 들어가는 각종 비용을 절감하기 시작했다. 최근 지속된 원자재값 인상에 따라 공사비 책정에 있어서도 기준이 더 높아졌다.

실제로 DL이앤씨가 수주한 강북5구역 공공재개발사업은 당초 삼성물산, 현대건설, HDC현대산업개발 등 대형사들이 다수 몰릴 것으로 예상됐던 곳이지만 실제 입찰에선 단독응찰이 이뤄졌다. 포스코건설이 따낸 방배신동아아파트 재건축 단지 대부분의 건설사들이 탐내는 강남권 입지로 현대건설과의 2파전 구도가 형성된 바 있지만 결국 단독응찰로 인한 수의계약으로 수주가 이뤄졌다. 나머지 사업장들도 비슷한 과정을 거쳐 수의계약으로 시공사를 선정했다.

이같은 상황을 두고 최근 업계에선 “도시정비 수주전에서 시공사가 갑이 됐다”는 이야기까지 나온다. 발주처인 조합과 수주처인 시공차 측의 입장이 최근 1년 사이 완전히 달라졌다는 의미다.

재개발·재건축 사업 절차와 최근의 시장 상황 변화 등이 반영된 결과라는 분석이다. 조합 입장에선 조합설립 및 사업시행인가 취득 등을 거치는 과정에서 이미 투입된 매몰비용이 있기 때문에 사업 계획을 철회하기가 어려운 구조다.

법에 규정된 사업 절차 상 각종 인가 취득 이후엔 특정 기간 내에 다음 절차를 진행해야하는 문제도 있다. 최근엔 사업 전체의 수익성을 고려한 분양가 및 공사비를 맞춰줄 수 있는 시공사를 찾는 과정도 어려워졌다.

건설업계 관계자는 “최근 건설사들의 경우 도시정비 사업 수주에 공격적으로 뛰어들 필요가 없어졌다. 공사비에 원자재값 인상을 사전에 모두 반영하고 착공 및 분양시점 등을 고려해 리스크가 적은 사업지를 고르는 것이 우선”이라며 “사업을 진행 중인 조합은 급해진 반면 건설사들은 갑이 된 상황”이라고 설명했다.