이 기사는 2025년 05월 07일 15시43분 thebell에 표출된 기사입니다

신촌지역(마포) 2-7지구 도시정비형 재개발사업이 재구조화 수순을 밟는다. 코스닥 상장사 에이비프로바이오 등이 지분을 출자한 프로젝트금융투자회사(PFV)가 추진하고 있는 프로젝트다. 지난해 말 브릿지론 만기 대응에 실패하면서 기한이익상실(EOD)이 발생하면서 재구조화가 추진되게 됐다.

7일 업계에 따르면 신촌지역 2-7지구 도시정비형 재개발사업 대주단은 현재 사업 재구조화를 추진하는 중이다. 최근에도 회의를 열고 재구조화 방식과 변제순위 등을 논의했다.

이 사업은 서울특별시 마포구 노고산동 57-20번지 일원 1123.4㎡ 부지인 신촌지역 2-7지구를 재개발하는 프로젝트다. 2023년 11월 사업시행계획인가 기준으로 연면적 2만2892.5㎡, 지하 5층~지상 24층 규모로 도시형생활주택 199가구를 조성하는 것을 골자로 한다.

시행을 맡은 신촌이칠개발피에프브이는 2021년 5월 설립됐다. 지난해 말 기준 최대주주는 지분 35%를 보유하고 있는 에이엔에이치다. 에이엔에이치는 코스닥 상장사 에이비프로바이오가 지분 100%를 보유하고 있는 법인이다.

재구조화 추진의 배경은 EOD다. 지난해 12월 만기가 도래한 브릿지론 상환에 실패하면서 EOD가 발생했다.

지난해 말 기준 사업지에 실행돼 있는 브릿지론 대출잔액은 550억원이다. 선순위 대주는 300억원을 대출해 준 새마을금고로 나타났다. 2순위는 헤리티지시그니처일반사모부동산투자신탁제3호(120억원), 3순위는 브이아이PF일반사모부동산투자신탁2호(50억원)다.

4순위 대주는 웰컴저축은행과 빌리언폴드개발블라인드일반사모부동산투자신탁2호다. 웰컴저축은행은 30억원의 대출을 제공했고 펀드는 50억원 규모 신주인수권부사채를 인수했다.

EOD의 원인은 건설부동산 경기침체다. 인허가 작업 등 개발에 필요한 절차는 모두 마무리됐지만 책임준공 약정을 제공할 시공사 확보와 본 프로젝트파이낸싱(PF) 대주단 확보에 어려움을 겪었다. 본PF 전환 지연으로 인해 이자비용 부담이 누적되면서 PFV는 2022년 완전 자본잠식 상태에 빠졌다. 지난해 말 기준 PFV의 자기자본은 마이너스(-) 147억원으로 집계됐다.

상대적으로 분양 난이도가 높은 도시형생활주택 개발사업이라는 점이 시공사 및 대주단 확보의 걸림돌로 작용했다. 도시형생활주택은 공동주택보다 수요가 적어 환금성이 떨어지지만 세제 등 규제는 같은 기준을 적용받는다. 이로 인해 서울 등 핵심지역에서 사업을 진행해도 분양률 제고가 어려운 상품으로 꼽힌다.

PFV와 대주단은 현재 재구조화를 통한 차입금 상환을 추진하고 있다. 우선 경·공매를 진행한 뒤 응찰자가 나타나지 않을 경우 수의계약을 통해 토지를 매각할 예정이다. 개발 방식도 PFV가 아닌 신탁방식 도시정비사업으로 변경한다. 어떤 신탁사가 사업에 참여할 지는 아직 정해지지 않았다.