이 기사는 2025년 05월 20일 10시21분 thebell에 표출된 기사입니다

제이알투자운용이 역삼 '삼원타워' 매각을 위해 퍼시픽투자운용과 협의하고 있다. 2012년 풍림산업 부도로 인해 일부 층이 매물로 나오면서 기업구조조정리츠를 통해 자산을 인수했다. 구분 소유 건물이기 때문에 인근 오피스들보단 낮은 수준에서 매각 가격이 형성될 것으로 보인다.

20일 부동산투자업계에 따르면 제이알제9호기업구조조정리츠가 최근 임시 주주총회를 열고 자산 매각을 위한 양해각서(MOU) 체결을 결의했다. 리츠의 기초자산인 삼원타워를 매각 중인 가운데 최근 우선협상대상자로 퍼시픽투자운용을 선정했다. 퍼시픽투자운용은 리츠를 통해 삼원타워를 인수할 예정이다.

제이알제9호기업구조조정리츠는 앞서 2012년 4월 설립된 후 11월 영업인가를 받았다. 12월 기초자산으로 삼원타워(구 풍림빌딩)를 인수했다. 토지와 건물을 합쳐 총 979억원을 투자했다. 자본적지출(CAPEX)와 감가상각누계액을 반영한 장부가액은 지난해 말 기준 969억원 수준으로 나타났다.

자산을 운용한지 13년 만에 매각한다. 삼원타워는 과거 풍림빌딩으로 불렸다. 풍림산업이 일부 층을 사옥으로 쓰고 있었던 영향이다. 하지만 2012년 중 기업회생절차를 신청하면서 보유 자산을 유동화했다.

거래 대상은 삼원타워의 11층~20층, 지하2층~지하5층에 해당한다. 전체 연면적은 4만1365㎡(1만2513평)이지만 리츠가 보유하고 있는 층의 임대면적은 1만8954㎡(5734평) 정도다. 지난해 말 기준으로 임대율 100%로 나타났다.

삼원타워는 서울 강남구 역삼동 823번지 일대에 위치한다. 역삼역 인근에 위치한다. 테헤란로를 중심으로 건너편에 하나금융 강남사옥과 강남N타워가 있다. 모두 최근 1년 사이에 손바뀜된 건물들이다. 각각 평당 3800만원, 평당 4400만원 가격에 거래됐다.

삼원타워는 구분 소유 물건이기 때문에 평당 거래가는 더 낮게 형성될 것으로 보인다. 임대면적 약 5700평을 기준으로 평당 3500만원으로 가격을 추산하면 전체 매각 가격은 약 2000억원이다. 초기 투자금 두 배 이상의 가격으로 1000억원 이상 차익 회수가 기대된다.

투자자는 우리은행이 설정한 펀드다. 리츠 지분 100%를 갖고 있다. 리츠는 보통주 150억원과 우선주 200억원 등 총 350억원으로 에쿼티를 구성했다.

대주단은 한화생명보험에서 교보생명보험으로 지난해 말 바뀌었다. 670억원 리파이낸싱에 교보생명보험이 참여했다. 금리는 4.55%, 2년 만기였다. 내년 말 만기 전에 대출금을 회수하게 됐다.

제이알투자운용은 리츠 자산관리회사(AMC) 인가를 2008년 말 받았다. 일찍 리츠 사업을 시작했다. 특히 2010년대 초반 기업구조조정리츠에 활발히 투자해 왔다. 9호리츠 외에도 2호리츠, 24호리츠가 기업의 구조조정 자산을 편입했다.

이 중 제이알제24호리츠는 강서 홈플러스와 사옥을 기초자산으로 편입했다. 지난 3월 중 홈플러스가 법정관리를 신청하면서 리츠 부실 위험이 제기되기도 했다. 실제 홈플러스측의 임대료 조정 요구가 있기도 했다. 최근 홈플러스의 계약 해지 통보 대상 자산에선 제외된 것으로 나타났다.