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안다운용, 워싱턴오피스 딜이 특별한 이유 공실률 높은 빌딩 저가 매입, 개발후 차익 추구

이승우 기자공개 2017-01-20 10:17:45

이 기사는 2017년 01월 16일 07:12 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

안다자산운용이 워싱턴 외곽의 600억 원대 오피스빌딩을 매입했다. 중심지를 조금 벗어난 외곽 지역이고 공실률도 40%에 달하지만 이번 딜(deal)에 대해 부동산 업계는 호평을 내놓고 있다.

◇싸게 사서 비싸게 판다

안다자산운용은 지난해 말 미국 현지 자산관리회사(패밀리오피스)와 부동산 관리회사 등과 함께 미국 워싱턴에 소재한 오피스 빌딩 '캐피탈 오피스 파크'를 약 650억 원(5400만달러)에 사들였다. 워싱턴 외곽에 자리잡은 캐피탈 오피스 파크는 연면적 7만4314㎡ 규모에 지상 10층짜리 6개동으로 구성돼 있다.

현지 기업 다수가 입주 중이며 현재 공실률은 40% 정도로 비교적 높다. 일부 동의 경우 공실률이 80%에 육발할 정도다. 도심에서 떨어진 낡은 오피스 빌딩이다.

투자의 귀재라 불리는 최권욱 회장이 악조건의 이 건물을 왜 샀을까. 이유는 '싼 값에 매입, 개발 후 비싸게 판다'는 부동산 투자의 기본적인 전략이 딱 들어맞겠다고 판단했기 때문이다. 목표 수익률을 연 20%로 잡을 정도로 가능성이 있다고 본 것이다.

최 회장은 "매도자가 대형 부동산 펀드인데 이 물건에 대해 관리가 잘 안돼 입주자를 위한 편의시설이 부족했다"며 "입주자를 위한 편의시설을 확충하고 활성화하는 방안을 마련할 것"이라고 말했다.

안다자산운용과 손을 잡은 현지 부동산 개발회사는 캐피탈 오피스 파크 인근에 푸드 트럭 및 음식점 등을 유치하고 지하철역과 이 건물간 셔틀버스를 운행하기로 했다. 물론 오래된 건물인만큼 내부 인테리어를 포함하는 리노베이션은 필수다.

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안다자산운용 매입 '캐피탈 오피스 파크' 위치

큰 그림에서 워싱턴 외곽 지역의 개발 가능성도 있는 것으로 안다자산운용은 보고 있다. FBI가 캐피탈 오피스 파크 인근에 본부를 설치하려는 등 미국 정부 산하기관의 외곽 지역 이동 흐름을 간파한 것이다.

이같은 호재를 반영, 향후 이 건물의 공실률을 20% 수준까지 끌어 올리겠다는 것이다. 혹여나 상황이 만만치 않을 경우 6개동중 공실률이 가장 높은 한개동을 비워 관리 비용을 줄이겠다는 전략도 짜놓고 잇다.

최 회장은 "미국 오피스빌딩은 평균 공실률이 10% 정도 된다"며 "캐피탈 오피스 파크 주변을 개발해 공실률을 낮추겠지만 녹록지 않을 경우 주변 대학에 개방해 벤처타운을 조성하는 방안도 고민 중"이라고 말했다.

개발 사업이라는 생각에 금융 구조는 최대한 장기로 꾸렸다. 이번 투자는 안다자산운용이 자체적으로 마련한 60억 원에 해외 자금을 더한 230억원으로 지분 투자를 하고, 나머지 자금은 현지 금융권 대출로 채웠다. 현지 대출의 만기가 10년으로 국내 투자자들이 통상 5년 만기로 구조를 짜는 것에 비해 만기를 훨씬 길게 잡았다.

최 회장은 "달러 강세, 그로 인한 향후 차입금리 상승은 불가피하다"며 "장기적인 시각에서 여유롭게 차입 구조를 짰다"고 설명했다.

◇"리스크 프리 원하는 국내투자자 꿈도 못 꾸는 딜"

결국 이 딜은 저가에 매입해 리모델링한 후 임차인을 채워 4~5년 뒤 고가에 되팔겠다는 게 핵심 전략이다. 개발을 통해 가치 제고를 하겠다는 것.

때문에 리스크가 높다. 안다자산운용이 국내 투자자들과 함께 나서지 못한 이유이기도 하다. 국내 금융회사 특성상 리스크를 짊어지는 해외 부동산 투자에 대해 상당히 경계하고 있다.

최 회장은 "괜찮은 딜이라고 생각하고 국내 투자자들을 몇 번 접촉했지만 내부 사정상 투자가 힘들다는 입장을 보였다"고 말했다.

투자 제안을 받았지만 실제 투자에 참여하지 못한 금융회사들도 긍정적인 시각을 보이고 있다.

증권사 관계자는 "국내 투자자들의 해외 부동산 매입은 확실히 정해진 수익률 그 이상을 바라지 않는다"며 "이번 딜처럼 싸게 사서 예쁘게 포장한 후 개발 이익을 추구하는 투자가 진짜 부동산 투자"라고 말했다. 이 관계자는 "최근 국내 투자자들의 해외 부동산 투자가 한창인데 이번 딜은 국내 투자자들에게 본보기가 될 것"이라고 덧붙였다.
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