이 기사는 2019년 08월 08일 15시39분 thebell에 표출된 기사입니다

코람코자산신탁이 서울 영등포구에 소재한 타임스퀘어 오피스 매각의 우선협상대상자로 선정되면서, NH아문디자운용에 부동산을 판 지 약 3년 만에 다시 부동산의 주인이 될 전망이다. 코람코자산신탁은 단위면적당 인수가로 영등포 일대 오피스 거래 사상 가장 높은 가격을 제시했다. 다만 건물의 전용률을 고려할 때 실질적인 3.3㎡(평)당 가격은 더 낮다는 분석도 있다.

◇코람코자산신탁, 약 3년 만에 재매입 눈앞

영등포 타임스퀘어는 2009년 섬유업체 경방이 만든 복합쇼핑몰이다. 대형마트와 백화점, 쇼핑몰, 호텔 외에 오피스 A·B동을 만들었다. 오피스 A동은 지하 지하 5층~지상 20층이며 B동은 지하 6층~지상 16층이다. 연면적은 각각 2만1300㎡, 1만8059㎡다.

코람코자산신탁은 건물이 준공되기 전인 2008년 1월 오피스 A·B동 매매계약을 체결했고, 2009년 1월 인수를 마무리했다. 매입 주체로 '코크렙 제일십사호 위탁관리부동산투자회사'를 내세웠고, 인수가는 1010억원이었다.

코람코자산신탁은 7년 뒤인 2016년 8월 NH아문디자산운용에 부동산을 팔았다. 당시 NH아문디자산운용은 NH농협은행, NH투자증권, NH협생명 등 계열사와 함께 블라인드펀드를 설정해 매입했다. 거래가는 1935억원으로 코람코자산신탁은 단순히 매매가만 볼 때 900억원이 넘는 시세차익(Capital Gain)을 올렸다.


NH아문디자산운용은 3년 정도 운용한 후 펀드 만기가 도래하면서 투자금 회수에 나섰다. 올해 5월 말 존스랑라살(JLL)를 매각주관사로 삼은 후 입찰을 진행했다. 부동산업계에 따르면 입찰에는 7~8곳의 원매자가 참여하며 흥행했다.

입찰에는 리츠자산관리사(AMC)와 부동산전문운용사 위주로 입찰에 들어왔는데 코람코자산신탁도 출사표를 냈다. 타임스퀘어 오피스 A·B동을 NH아문디자산운용에 매각했던 장본인이 다시 원매자로 등장해 눈길을 끌었다.

부동산업계에 따르면 해당 건물에는 효성아이티엑스(ITX)를 비롯한 우량 콜센터 위주로 임차인이 구성돼 있다. 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다는 점과 향후 영등포 지역의 발전 가능성을 고려해 코람코자산신탁이 다시 관심을 가진 것으로 풀이된다.

매각 측은 이번 주에 입찰에 참여한 코람코자산신탁에 우선협상대상자로 선정됐다고 알렸다. 이번 거래의 딜 클로징은 올해 내로 예상되고 있다. 코람코자산신탁이 시장의 전망대로 거래를 종결하면 약 3년 만에 다시 타임스퀘어 오피스 A·B동의 주인으로 올라서는 셈이다.

◇3.3㎡당 2200만 수준 제시, 전용률 고려할 때 실질 가격은 낮다는 분석도

영등포 지역은 여의도와 가깝기는 하지만 서울 내의 주요 오피스권역은 아니다. 이에 따라 도심권역(CBD)과 강남권역(GBD), 여의도권역(YBD)보다는 단위면적당 거래가가 낮은 수준에 형성됐다.

하지만 이번 타임스퀘어 오피스 A·B동 거래는 여의도권역과 견줄만하게 될 전망이다. 최근 여의도권역에서 최고가 기록을 세운 건물은 매각이 진행 중인 메리츠화재 여의도사옥인데, 3.3㎡당 2200만원 정도다.

코람코자산신탁은 타임스퀘어 오피스 A·B동 매입가로 3.3㎡당 2200만원 수준을 제시했다. A동과 B동의 연면적에 3.3㎡당 2200만원을 대입하면 총매각가는 2619억원으로 추산된다. A·B동이 매물로 나왔을 때 시장에서 전망했던 금액과 비슷하다.

다만 실질적인 3.3㎡당 가격은 낮다는 분석이다. 서울 주요 권역 오피스 건물의 전용률은 50% 정도다. 여의도권역은 45% 수준이다. 그런데 타임스퀘어 오피스 A·B동의 전용률은 70%를 넘어 다른 건물들보다 비교적 높은 것으로 알려졌다. 전용률이 높다는 것은 실사용 면적이 넓다는 의미다.

부동산업계 관계자는 "타임스퀘어 오피스의 경우 전용률이 다른 일반적인 건물과 비교해 극단적으로 높아 정확한 비교를 위해서는 보정이 필요하다"며 "전용면적으로 따지게 되면 3.3㎡당 가격은 1570만원 수준으로 볼 수 있다"고 설명했다.