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[부동산신탁사 경영분석]KB신탁, 외형 축소 불구 영업이익률 70% 육박중위험 상품 '책임준공형 신탁' 확대 효과

이명관 기자공개 2019-12-27 09:20:20

이 기사는 2019년 12월 26일 15:07 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

KB부동산신탁이 작년 상승세를 이어가며 올해 수익성 측면에서 역대급 성적을 거둬들일 전망이다. 외형은 소폭 축소됐지만 영업이익은 대폭 불어났다. 3분기까지 영업이익률이 무려 70%에 육박한다. KB부동산신탁은 그동안 오르내림을 반복해오다 2014년 저점을 찍은 이후 작년까지 꾸준한 성장세를 이어왔다. 작년에는 처음으로 영업수익 1000억원, 영업이익 600억원을 동시에 넘어서며 최고 성적을 냈다.

이 같은 성과는 관리형 토지신탁의 하나인 '책임준공형 관리신탁(이하 책임준공 신탁)' 덕분이다. 책임준공 신탁은 차입형 토지신탁에 비해 신탁사가 짊어지는 리스크가 적은 대신, 다른 일반 관리형 신탁에 비해 보수가 더 많은 편이다.

◇'책임준공형 신탁' 기여도 으뜸

KB부동산신탁이 올해 3분기 영업수익 누적 기준 838억원, 영업이익 581억원을 기록했다. 지난해 3분기와 비교하면 영업수익은 5.9% 감소했고, 영업이익은 10.1% 증가했다. 외형이 줄었지만, 영업이익이 이를 상쇄할 만큼 증가하면서 영업이익률을 크게 상승했다. 3분기 영업이익률은 69.3%에 이른다.

현재 추세라면 지난해에 이어 영업수익 1000억원 달성과 함께 영업이익 측면에서 최고실적 달성이 가능할 전망이다. 작년 KB부동산신탁은 영업수익 1146억원, 영업이익 645억원을 기록하며 설립이래 최고 성적을 냈다.


영업수익의 90% 이상은 수수료에서 발생했다. 전체의 90.4%에 해당하는 758억원이 수수료 수익이었다. 수수료 수익 중 신탁보수가 584억원으로 가장 큰 비중을 차지했다. 세부적으로 보면 토지신탁 470억원, 담보신탁 96억원, 분양관리신탁 16억원 등을 나타냈다.

이익 기여도가 가장 높은 토지신탁의 경우 '관리형'이 주축이다. 관리형이 토지신탁에서 차지하는 비중은 80%에 이른다. 나머지는 차입형이 채우고 있다. 관리형 토지신탁은 부동산 개발사업의 안정적 진행을 위해서 만들어졌다. 토지소유자가 신탁사에 토지를 맡기고 신탁사는 인·허가 및 분양계약 등의 주체로서 나선다. 단 사업비 조달에 따른 위험 부담은 지지 않는다.

KB부동산신탁은 관리형 토지신탁 중에서도 '책임준공 신탁'에 집중해왔다. 책임준공 신탁은 관리형 토지신탁의 일종이다. 2016년 처음 시장에 등장한 책임준공 신탁은 시공사에 디폴트(채무 불이행)가 발생해 공사가 중단될 경우 신탁사가 PF(프로젝트 파이낸싱) 대주단의 채무를 상환하거나 시공사를 교체해 준공을 책임지겠다는 보증을 하는 상품이다.

신탁업계에서는 책임준공 신탁이 중위험 상품이라고 평가한다. 책임준공 신탁 보수도 2%로 차입형(3.5~4%)과 비차입형 신탁(0.1%)의 중간 수준이다.

◇보수적 전략 기조, 차입형 자제

KB금융지주 100% 자회사인 KB부동산신탁은 부동산 시장이 활황이었던 지난 수년간 타 신탁사와. 다른 행보를 보였다. 대부분의 신탁사가 차입형 토지신탁에 집중했다. 차입형 토지신탁은 대표적인 하이리스크 하이리턴 사업이다. 부동산 신탁사가 토지를 수탁받은 직접 사업비를 조달한다. 실질적인 사업 시행사 역할을 맡는다. 그만큼 사업 성패에 따른 책임을 떠안는다. 대신 다른 신탁상품과 달리 보수가 높게 책정된다.

부동산 활황기엔 이 같은 리스크가 부각되지 않았다. 그럼에도 KB부동산신탁은 차입형신탁 자산을 줄이고 관리형 토지신탁에 집중했다. KB부동산신탁이 차입형 신탁이 아닌 관리형 신탁에 집중하고 있는 것은 보수적인 전략 기조와 맞닿아 있다. KB금융지주 측에서 차입형 토지신탁에 대한 대여금 한도를 어느 정도 제한하고 있는 것으로 전해진다.

이 같은 보수적인 전략 기조는 2000년대 지방 주상복합 사업장에서 손실을 보면서 그룹 차원에서 차입형 토지신탁 사업에 제동을 걸었던 점도 영향을 미친 것으로 보인다. 대신 상대적으로 위험도가 덜한 관리형 토지신탁에 집중했다. 그러다 2016년 이후부터 본격적으로 책임준공 신탁에 시선을 돌렸고, 핵심 사업으로 자리매김했다. 책임준공 신탁이 주축을 자리잡은 이후 KB부동산신탁은 폭발적인 성장세를 보였다.

KB부동산신탁의 책임준공 신탁에 대한 의존도는 당분간 이어질 것으로 보인다. 9월말 기준 진행 중인 책임준공 신탁 사업장만 50여 곳에 달한다. 관리형 신탁의 수탁고도 4조6249억원에 이른다.
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