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[부동산 컨버전 시대]미래인, 홈플러스 대전 둔산 인수...개발 목적매매가격 3840억···이달 초께 매매계약 체결, 연말께 클로징 목표

이명관 기자공개 2020-10-05 09:53:29

[편집자주]

국내 디벨로퍼(developer) 업계에서 용도변경(컨버전, Conversion) 사례가 부쩍 늘고 있다. 지엽적인 의미의 용도전환에서 나아가 기능을 상실한 노후공간을 필요에 따라 새롭게 탈바꿈하는 현상 자체를 아우른다. 도시개발 역사가 선진국에 비해 짧은 편이지만 급격한 인구감소와 코로나19 이후 언택트(Untact) 소비, 재택근무 증가는 도심 공간의 기존 패러다임을 송두리째 뒤흔들고 있다. 정부가 천편일률적으로 용도지정을 하던 낡은 방식에서 과감히 벗어나야 한다는 목소리도 커지고 있다. 더벨이 디벨로퍼 사례를 중심으로 '컨버전' 아이디어의 격랑 속으로 들어가봤다.

이 기사는 2020년 09월 29일 14:16 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼인 '미래인'이 매물로 나온 홈플러스 대전 둔산점을 인수한다. 이번 거래는 통상적인 세일앤 리스백 형태가 아닌 폐점 후 개발을 전제로 이뤄졌다. 미래인은 부동산 컨버전 관점에서 이번 딜을 추진한 것으로 보인다.

◇4000억 육박 몸값, 폐점 후 개발 영향

29일 부동산업계에 미래인은 홈플러스와 대전 둔산점 이달 초 매매 계약을 체결한 것으로 파악된다. 거래금액은 3840억원이다. 미래인은 인수주체로 계열사인 미래개발3가를 내세웠다. 홈플러스 대전 둔산점 서구 둔산동 1380-2번지 일원에 위치해 있다.

가격이 예상보다 높게 책정된 것은 개발을 전제로 이번 거래가 성사됐기 때문으로 분석된다. 이번 매각에서 홈플러스는 그간 추진해온 매각 후 재임대 방식이 아닌 폐점을 전제로 했다. 그동안 홈플러스는 자산 유동화를 꾸준히 추진해왔는데, 대부분 재임대했다. 장기임차를 장점으로 내세워 순조롭게 유동화 작업을 마쳤다.

폐점을 전제로 한 만큼 향후 개발이 본격화되기 전까지만 홈플러스가 책임임차할 것으로 전망된다. 본격화의 기준은 인허가 기간까지가 될 가능성이 높다. 인허가 절차가 마무리되면 곧바로 철거 후 개발이 이뤄진다.

홈플러스가 개발을 전제로 자산 매각에 나선 배경은 오프라인 리테일 시장의 분위기가 반영된 것으로 해석된다.

오프라인 리테일 시장의 성장세가 둔화하고 있다. 반면 온라인 시장은 성장하고 있다. 온라인 시장은 지난 4년 동안 연평균 30%의 성장률을 기록했다. 온라인 채널로 유통되는 소매품목이 과거보다 다양해지고 거래량도 늘면서 차츰 오프라인 채널을 잠식해나가고 있는 모양새다. 특히 오프라인 유통 업태 중에서도 대형마트, 슈퍼마켓의 위기감이 남다르다.

◇분양대행서 디벨로퍼로 변신 '미래인'

홈플러스가 개발을 전제로 매각에 나서면서 매각초기부터 부동산 디벨로퍼 등 개발사들의 관심이 이어질 것으로 예상돼 왔다. 그도 그럴 것이 대전 둔산 홈플러스가 핵심 거점지역으로 평가받는 곳에 자리하고 있었다. 특히 부지가 넓어 개발 잠재력이 높다는 점도 디벨로퍼의 이목을 끌었던 요소다.

예상대로 이번 입찰은 디벨로퍼간 경쟁구도가 형성됐다. 그렇게 최종 인수자로 낙점된 곳이 미래인이다. 미래인은 IMF외환위기 직전인 1996년 출범한 디벨로퍼다. 정주영 창업주(회장)가 중심이 됐다. 여기에 황근호 대표와 김흥복 대표도 설립 초기부터 함께했다.

미래인은 설립 초기부터 디벨로퍼의 길을 걸은 곳은 아니다. 미래인은 초기 개발이 아닌 분양대행을 주력으로 삼았다. 당시 다수의 건설사와 디벨로퍼들이 개발하는 사업에서 분양대행을 맡으며 경험을 쌓았다.

개발에 대한 안목이 생겼고, 호시탐탐 디벨로퍼로의 변신을 모색했다. 분양대행업을 하면서 기초자금도 차곡차곡 쌓아나갔다. 그러다 2008년 글로벌 금융위기 이후부터 본격적인 디벨로퍼로 변모하기 시작했다.

미래인은 2009년 이후 아파트와 오피스텔, 아파트형공장, 도시형생활주택 등 사업성을 기준으로 다양하게 형태의 개발사업을 벌였다. 2011년엔 서울숲 IT밸리 지식산업센터, 2012년엔 수원 광교 신도시에 코아루S 오피스텔 250실을 공급했다. 2014년 호텔 개발까지 뛰어들었다. 327실 규모의 제주 호텔리젠트 마린 블루와 349실 규모의 제주 호텔휘슬락을 개발했다.

그리고 디벨로퍼로 입지를 다지게 된 대형 프로젝트에 성공한 것은 2015년이다. 용인 수지 e편한세상 아파트 1237가구, 오피스텔 280실을 개발하는 대형 프로젝트에 나섰다. 이 프로젝트를 토대로 미래인은 시장에 존재감을 과시하기 시작했다. 이후 대림그룹과 협업을 통해 꾸준히 주택개발을 이어나갔다. 같은 해 e편한세상 테라스 광교(576가구), 이듬해인 2016년 659가구 규모의 e편한세상 시흥을 차례로 개발했다.

미래인은 이후로도 꾸준히 개발부지를 매입해나가며 지속 성장할 채비를 갖춰나가고 있다. 특히 사업성이 보장되는 강남권역 개발부지를 확보했다는 점에서 시장의 이목을 끌기도 했다.

작년 확보한 토지는 서초구 서운로 134(서초동 1321-7번지, 1321-8번지)의 토지와 건물, 송파구 문정지구 8-3블록(문정동 305-17번지) 등이다. 미래인은 해당 부지를 활용해 오피스텔과 근린생활시설을 공급할 예정이다.
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