이 기사는 2022년 04월 21일 13:43 thebell 에 표출된 기사입니다.

현대자산운용이 영국 국민보험공단 오피스빌딩 매각에 성공했다. 그러나 자산가치 하락으로 매입가보다 낮은 가격에 되팔면서 투자자들은 사실상 원금 손실을 입게 됐다.

21일 금융투자업계에 따르면 현대자산운용은 지난 8일 '현대유퍼스트부동산25호' 편입 자산인 에든버러 소재 오피스를 처분했다. 영국계 리츠회사와 매매계약을 체결하고 소유권 이전도 완료했다. 매각가는 이날 기준 한화 856억원(5310만파운드)으로 매입가인 890억원(5517만파운드)보다 3% 낮은 가격이다.

매각 이후 발생하는 세금 등 부대비용을 반영하면 손실폭은 커질 전망이다. 특히 매각 대금을 ICICI은행 등 선순위채권자들에게 우선 변제하고 나면 수익자들에게 돌아가는 금액은 더 줄어든다. 결국 투자자들은 상당한 원금 손실 피해를 입게될 여지가 크다. 향후 청산 이익 분배 관련 사항은 판매사를 통해 공지할 예정이다.

해당 펀드는 이달 초에도 배당금이 유보되면서 투자자들의 애를 태운 바 있다. 실물부동산 펀드는 운용기간 동안 거둔 임대 수익을 분배한다. 만기 시에는 높은 가격에 자산을 처분해 시세 차익을 거두는 구조다. 지난해 9월까지 총 5회를 배당했지만 올해는 재원 부족을 이유로 미지급됐다. 2020년과 2021년 연환산 배당수익률은 각각 6.6%와 6.5%이다.

현대운용은 해당 건물을 매입할 당시 ICICI은행 등으로부터 약 510억원 규모 선순위대출을 받았다. 대출기간은 3년, 조건은 고정금리 연 3.15% 이자율이다. 이때 '감정평가액(자산가치) 조정으로 LTV(담보인정비율)가 70%를 넘어설 경우 조기상환한다'는 조항을 걸었다. 채권자의 대출금 미상환 위험성을 줄이고 차입자의 부채 비율을 줄이기 위한 조치다.

2019년 매입 당시 65.07% 수준이던 LTV는 지난해 말 71.25%로 급등했다. 코로나19로 인한 부동산 시장 침체로 자산가치가 890억원에서 811억원으로 9% 급락한 영향이다. 약정 조항에 따라 대출금 일부를 조기상환하게 되면서 11억원의 분배금을 사용했다.

이달 선순위대출 만기가 도래하면서 자산 매각이 불발될 경우 리파이낸싱(자금재조달)과 펀드 만기 연장이라는 최악의 상황을 맞이할 수도 있었다. 다만 매각에 성공하면서 이러한 우려는 사라졌지만, 투자자들은 저조한 배당수익과 원금손실을 입게 됐다. 현지 법인 정리와 펀드 청산까지는 약 6개월이 소요될 것으로 보인다.

'현대유퍼스트부동산25호'는 2019년 3월 설정됐다. 영국 스코틀랜드 수도 에든버러에 위치한 오피스빌딩에 투자하는 상품이다. 대신증권, DB금융투자, 경남은행, 우리은행을 통해 판매됐다. 임차인은 스코틀랜드 정부기관인 국민건강보험공단(NHS)으로 2029년 6월까지 장기 임대차계약을 맺은 상태다. 임대료는 연간 42억원 수준으로 3개월마다 펀드 분배금을 통해 선지급해 왔다.

펀드 만기일(오는 9월)이 도래하면서 현대운용은 최근 현지 매각주관사로 나이트프랭크(Knight Frank)를 선정하고 매수자를 물색해왔다. 그러나 금리인상과 부동산시장 위축으로 어려움을 겪은 것으로 알려졌다.