이 기사는 2022년 05월 26일 09:59 thebell 에 표출된 기사입니다.

신한알파리츠가 처음으로 보유자산 매각에 나섰다. 매입가 대비 감정평가액이 크게 오른 상태여서 향후 배당수익 증가가 기대된다.

26일 업계에 따르면 신한알파리츠의 자리츠인 신한알파용산리츠는 최근 이사회를 열고 용산더프라임타워 매각 추진안을 의결했다. 상반기 매각 주관사를 선정해 절차에 나설 예정이다. 해당 건물은 2018년 당시 1651억원에 매입했는데 2020년 6월 기준 감정평가 금액이 2288억원으로 알려졌다. 올해 감정평가 금액은 이보다 더 올랐을 것으로 예상된다.

상장리츠는 자산처분이익을 해당 사업기수에 전액 배당으로 지급해야 한다. 시장에선 감정평가 금액의 90%선에서만 매각해도 상당한 배당수익 확보가 가능할 것으로 내다봤다. 올해 배당을 지급하면 배당수익률이 기존 5%에서 최소 10% 이상 상승할 가능성이 있다.

신한알파리츠는 총 7개의 오피스 자산을 보유하고 있다. 자산 규모는 2조2000억원에 육박한다. 처음 편입한 판교 크래프톤 타워의 경우 10년간 매매제한이 걸려 있다. 두번째로 보유한 자산이 용산 더프라임타워로 당시 신한알파리츠가 유상증자를 통해 인수에 나선 바 있다.

이번 자산 매각이 성사되면 부동산 전 사이클을 경험한 첫 공모 상장리츠가 된다. 리츠 자산관리회사인 신한리츠운용이 자산취득부터 운용, 자산처분 이후 재투자까지 완수하면서 운용역량을 검증받게 되는 셈이다.

시장에서 우려하는 금리상승 부담 역시 완충이 가능할 것으로 예상된다. 보유자산이 모두 오피스로 금리상승에 따른 임대료 인상이 용이하기 때문이다. 신한알파리츠의 담보대출 가운데 74%는 2024년부터 만기가 도래한다. 임대료 인상을 통해 조달금리 부담을 덜어낼 여지가 있다.

신한알파리츠는 올해를 포함해 총 세번의 유상증자를 모두 성사시키면서 상품성을 입증했다. 지난달 1500억원 규모의 주주배정 유상증자에 나서 실권주 일반공모없이 구주주가 물량을 모두 소화했다.

유상증자를 앞두고 진행한 보유 오피스 감정평가액이 매입가 대비 4000억원 이상 높은 것으로 인정받았다. 리츠 편입자산의 매입금액은 1조7600억원이었는데 감정평가금액은 2조1800억원으로 측정됐다. 매입가 대비 감정평가 금액이 높아 자산처분시 상당한 차익이 기대됐다.

매입가격을 제외한 감평가 차액만 해도 현 시가총액과 덩치가 비슷한 수준이다. 시가총액은 5800억원대로 저평가돼 있는 편이다.

2018년 상장 당시 크래프톤 타워와 용산 더프라임타워 등 2개 자산(자산가치 6833억원)으로 시작해 7개, 2조1000억원 규모의 대형 오피스 리츠로 성장했다.