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'예상 밖 고전' 콘코디언빌딩 매각, 고밸류 가이드라인 '발목' 매도자 평당 3800만원 제시, 인수후보 희망가격과 최대 500억 차이

정지원 기자공개 2022-08-19 07:16:48

이 기사는 2022년 08월 18일 15:16 thebell 에 표출된 기사입니다.

콘코디언빌딩 매각이 예상보다 늦어지고 있다. 매각 측이 가이드라인으로 삼은 가격이 예상보다 높은 영향이다. 유력 인수 후보들이 대거 이탈한 것도 이 때문이다. 실제 인수전에 들어온 후보들이 써낸 평당 가격도 매도자 측 기대에 미치지 못했다는 후문이다. 금리 추이 등을 봤을 때 매도자 측이 눈높이를 낮춰 딜을 마무리해야 할 전망이다.

18일 부동산업계에 따르면 콘코디언빌딩 인수 후보가 이지스자산운용, 마스턴투자운용, 코람코자산신탁으로 추려졌다. 당초 입찰 참여가 예상됐던 과학기술인공제회와 삼성SRA자산운용 등은 빠진 상황이다.

본 입찰은 이달 초 열렸지만 아직까지 딜이 마무리되지 않았다. 인수 후보들이 제시한 가격이 매도자인 DWS자산운용의 눈높이에 맞지 않으면서다. 매각주관사로는 JLL코리아·CBRE코리아 컨소시엄이 나섰다.

콘코디언빌딩은 2008년 준공된 지하 8층~지상 29층 규모 오피스다. 서울 도심권역(CBD)에 입지한 주요 매물로 지하철 5호선 광화문역과 가깝다. 연면적 6만695㎡(1만8360평), 대지면적 3913㎡(1183평)에 달한다. 용적률 941%이며 건폐율은 37.32% 수준이다.

업계에 따르면 DWS자산운용은 콘코디언빌딩 매각가로 평당 3800만원을 마지노선으로 삼았다. 사실상 평당 4000만원대까지 기대하는 눈치였다는 후문이다. 연면적을 기준으로 DWS자산운용이 예상했던 매각가를 산출하면 7000억~7300억원 수준이 된다.

가이드라인이 먼저 제시된 셈이지만 인수 후보들이 마지막으로 써 낸 가격은 이에 미치지 못했다. 평당 3600만원에서 최대 3700만원 정도로 알려졌다. 매각가로 환산하면 6600억~6800억원 가량이다.

매도자 측이 원하는 가격 대비 최소 200억원 이상 차이가 난다. 이마저도 수천억원이 투입되는 만큼 인수자의 자금모집 계획에 따라 최대 가격에 팔리지 않을 수도 있다. 인수 후보들은 블라인드 펀드를 통해 인수 대금을 마련할 계획이다.

이 같은 상황을 고려하면 향후 평당 매각가가 3800만원 아래로 조정되지 않는 이상 거래가 종결되기는 어려울 것으로 보인다. 부동산업계 관계자는 "최근 마무리 된 딜을 보면 최초 입찰 금액으로 클로징 된 사례를 찾기 어렵다"고 말했다.

가장 큰 걸림돌은 최근 상업용 부동산 가격은 상승 추세에 있는 반면 높은 금리로 인해 거래량은 떨어지는 추세란 점이다. 대규모 자금 모집이 쉽지 않은 데다 투자 변동성이 커서 투자 검토 자체가 보수적으로 이뤄지고 있다.

이달 모간스탠리캐피탈인터네셔널(MSCI)이 발표한 보고서에 따르면 상반기 서울 상업용 부동산 가격은 전년 동기 대비 11% 상승한 반면 같은 기간 거래량은 7% 감소했다. MCSI는 "투자 활동에 비해 부동산 가격이 늦게 조정되는 경향이 있다"고 분석했다. 현재 부동산 가격이 고평가되고 있지만 시장 유동성이 떨어지고 있는 만큼 향후 가격 조정 압력이 커질 것으로 볼 수 있다.

매도자 측이 콘코디언빌딩 가치를 평당 3800만원으로 측정한 것 자체가 "다소 과했다"는 지적도 나온다. CBD에서 평당 가치가 4000만원 안팎에 달하는 곳은 SK서린빌딩 정도뿐이다. 이마저도 금리가 낮았던 지난해 7월 평당 3955만원에 거래가 이뤄졌다.

일각에선 매각 철회 여부 이야기도 나오지만 가능성은 낮다는 게 업계 시각이다. DWS자산운용이 해당 빌딩을 인수하고 4년의 시간이 지났다. 현재 CBD 오피스 몸값이 충분히 높아진 데다 투자 회수 시점도 다가온 만큼 최대한 딜을 마무리할 것으로 보이기 때문이다.

DWS자산운용은 2018년 금호아시아나그룹으로부터 금호아시아나 본사 사옥을 인수하고 오피스명을 콘코디언으로 바꿨다. 당시 매입가는 4180억원이었다. 콘코디언빌딩을 블라인드펀드가 제시한 6800억원에 매각해도 2600억원 이상 시세차익이 남는다.
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