이 기사는 2023년 01월 13일 16:11 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국교육개발원이 종전부동산을 매각하는데 애를 먹는 모습이다. 본사 건물을 충북혁신도시로 이전한 이래 꾸준히 공매를 추진했지만 입찰자가 나타나지 않고 있다. 일각에서는 종전부동산이 제1종일반주거지역인 탓에 수익성이 떨어진다는 점을 매각 부진 이유로 꼽고 있다.

13일 관련업계에 따르면 한국교육개발원이 공매로 내놓은 종전부동산이 유찰됐다. 온비드 전산 기준으로 24번째 유찰이다. 전산 이전의 시기로 거슬러 올라가면 총 35번 유찰됐다. 낙찰 후 계약해지가 이뤄진 경우도 두 번에 달한다.

종전부동산은 서울 서초구 우면동 92-6번지에 위치해 있다. 강남대로에 위치한 '교육개발원입구사거리', '교육개발원입구' 정류장 인근이다. 규모는 토지면적 6만37㎡, 연면적 1만2353㎡로 구축물과 부속설비, 기계장치, 수목 등이 함께 포함돼 있다.

한국교육개발원이 책정한 종정부동산의 가치 914억원이다. 감정평가를 통해 토지(885억원)와 건물(27억원), 수목(2억원)을 합산하는 방식으로 가치를 책정했다. 여기에 약 10%(91억원)을 감액해 최저 입찰가인 823억원을 도출해냈다.

종전부동산이 계속해서 유찰된 데는 용도지역이 제1종일반주거지역에 속한다는 점이 주효했다. 제1종일반주거지역은 공동주택을 지을 때 4층 이하로 건설해야 한다. 건폐율은 60% 이하로, 용적률은 100% 이상 200% 이하를 유지할 필요가 있다. 개발 시 수익성을 담보할 수 없다는 의미다.

인근이 토지거래허가구역이라는 점도 발목을 잡는다. 토지거래허가제란 정부의 허가를 받고 부동산을 거래할 수 있는 제도다. '갭투자'를 원천적으로 차단하기 위한 목적인 탓에 개발에 착수한다고 하더라도 과정 자체가 순조롭지 않을 수 있다.

달라진 업황도 종전부동산의 거래가 순탄하지 않은 이유로 거론된다. 계속된 기준금리 인상은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 경색으로 이어졌다. 개발 이익이 떨어지는 부지를 매입하는데 800억원이 넘는 자금을 투입할 만한 디벨로퍼가 사실상 전무한 셈이다.

올해 현재까지(13일 기준) 이뤄진 공매 4503건 가운데 낙찰로 이어진 사례가 421건에 불과하다는 점이 부진한 업황을 방증한다. 범위를 20억원 이상 부동산으로 좁히면 188건 가운데 2건에서만 낙찰자가 나왔다. 고작 1.06%에 불과하다.

2017년 이래 꾸준히 종전부동산의 공매를 추진해온 한국교육개발원으로서는 아쉬울 수밖에 없는 대목이다. 한국교육개발원은 종전부동산의 적정한 가치를 평가받기 위해 매년 감정평가를 받는데 꾸준히 비용을 투입해 왔다.

업계 관계자는 "한국교육개발원의 종전부동산이 우면동에 위치했다는 점에서 입지적으로 나쁜 편은 아니다"면서도 "적절한 매수자를 찾기 위해서는 용도변경 등 수요를 높일 수 있는 지자체 등의 노력이 수반되야 한다"고 조언했다.

한국교육개발원 관계자는 이에 대해 "종전부동산 매각을 위해 국토부와 기재부, 서울시, 서초구, LH 등을 매년 수시로 만나고 있다"며 "종전부동산의 국가 매입도 요청했었지만 명확히 해결되지 않는 상황"이라고 전했다.