이 기사는 2023년 04월 20일 15:53 thebell 에 표출된 기사입니다.

개발주체 사이에 법적분쟁이 이어지는 가운데 책임준공확약의 경우 무조건적인 이행이 필요하다는 의견이 제기됐다. 불가항력적인 사유를 제외하고는 정해진 기간 내에 사용승인을 받아야한다는 법률 근거가 존재하기 때문이다. 사업 종주라는 공통된 목표를 위해 '절충점'이 필요하다는 조언도 나왔다.

박영우 법무법인 화우 변호사(사진)는 20일 서울 중구 더플라자호텔에서 '부동산 PF 리스크 진단과 대책'이라는 주제로 열린 '2023 더벨 건설부동산 포럼'에 참석해 '부동산 개발시장의 법적분쟁'에 대해 발표했다.

먼저 박 변호사는 공매로 환수에 들어갈 시 갈등이 빚어질 수 있다는 점을 강조했다. 경락률에 따라 선순위 투자한 대주단과 후순위 투자한 시공사의 환수 규모가 달라지기 때문이다. 시행사와 신탁사로서는 수년간 추진해온 사업을 잃는 처지이다 보니 가처분 소송을 제기하기도 한다.

대주단이 차주(시행사)의 채무를 인수할 대체시행사를 선정하는 경우도 있다. 이때는 보통 시공사가 대체시행사 자리에 오른다. 그러나 시행사의 온전한 협조를 받지 못할 수도 있다. 시행사로서는 금리 인상 등 외생 변수로 인해 본인의 사업이 무산되는 상황이기 때문이다.

실제 시행사가 사업시행권 포기각서를 작성했음에도 불구하고 '건축주 명의변경 동의서', '사업주체 명의변경 동의서' 등 관련 서류를 작성하는 작업을 거부할 수도 있다. 물론 소송을 통해 해결할 수도 있지만 짧게는 3년, 길게는 8년까지 사업이 지연된다. 원만한 합의가 요구될 수밖에 없다.

주식근질권을 실행할 때도 주의가 필요하다. EOD가 발생한 시행사를 시공사가 직접 인수할 경우 연결 재무제표에 반영된다. 부실한 시행사가 인수 주체인 시공사의 계열사로 잡히는 구조이다 보니 자칫 신용평가사 등으로부터 재무 사안에 대해 부정적인 평가를 들을 수도 있다.

책임준공확약에 대한 법적분쟁도 늘어나는 추세다. 대표적으로는 시공사와 시행사간의 갈등이 존재한다. 박 변호사에 따르면 시공사가 시행사에 공사비 인상분을 요구할 수 없는 상황에도 불구하고 책임준공확약 때문에 계속해서 사업을 이어가야 하는지 여부를 문의하는 법률자문이 늘어나는 추세다.

박 변호사는 "면밀히 살펴봐야겠지만 책임준공확약을 맺었다면 일단 준수하는 걸 추천한다"며 "불가항력적인 사유를 제외하고는 인정받을 수 없어 채무를 중첩적으로 인수하는 결과로 이어질 수 있기 때문"이라고 말했다. 그러면서 "의무를 다한 이후 시행사 등과 추가 협의를 진행하는 게 효과적인 방법"이라고 덧붙였다.

사업시공권이나 유치권에 대한 문제도 간혹 발생한다. 박 변호사는 물류센터 선매매계약을 사례로 들었다. 시공사는 계약에 따라 유치권 등이 전무한 물류센터를 후속 매수인에게 넘겨줘야 한다. 하지만 최근 하수급인이 공사 현장에서 유치권을 주장하면서 법적분쟁으로 이어지고 있다.

그는 "물류센터 선매매계약의 경우 대출약정과 매매계약, 사업시공권 포기 각서가 연계된 측면이 있다"며 "하수급인의 유치권 주장은 곧 시공사의 계약 위반에 해당한다. 최근 물류센터 매매가격이 낮아지는 추세인 만큼 매수인이 계약 자체를 무효화할 가능성이 상존해 있다"고 전했다.

마지막으로 박 변호사는 법적분쟁을 해소할 수 있는 가장 효과적인 방법이 각 개발주체들간에 절충점을 마련하는 것이라고 역설했다. 일반적으로 대법원 판결을 받기 까지 3~8년가량이 소요된다. 사업도 중단될 수밖에 없다. 각자 이익을 조금씩 포기해 사업 종주라는 공통된 목표를 추구하자는 얘기다.

박 변호사는 "지난해 하반기부터 부실 PF 사업장에 대한 법률자문을 진행면서 가장 효과적인 방법은 개발주체들이 완만한 합의에 이르는 것이라는 결론에 도달했다"며 "대주단은 만기를 연장해주거나, 시공사는 공사비를 감액해주고, 시행사는 시행이익을 줄이는 등 공통된 노력이 필요하다"고 강조했다.