이 기사는 2023년 08월 03일 15시51분 thebell에 표출된 기사입니다

한국토지신탁이 리츠를 통해 HJ중공업 서울사옥을 사들인다. HJ중공업이 우선매수권을 갖고 있었지만 이를 되찾아올 재무 여력을 갖추지 못하자 관계사인 한국토지신탁이 전면에 나선 모양새다. 리츠 자산관리회사(AMC)인 한국토지신탁이 우선매수권을 넘겨받는 방식으로 자산유동화가 이뤄지게 됐다.

3일 리츠업계에 따르면 지난주 국토교통부는 한국토지신탁의 '케이원제24호용산리츠' 영업인가를 승인했다. 이어 케이원제24호리츠는 이번주 임시주주총회를 열고 'HJ중공업 서울사옥' 매입을 위한 부동산 매수인 지위 양수도 계약 체결의 건을 가결했다.

케이원제24호리츠가 HJ중공업 서울사옥을 인수한다는 의미다. 리츠의 총 투자비는 2613억원이다. 이중 자산가격인 부동산 매입금액은 2260억원이다. 나머지는 취득세, 매입수수료, 자문수수료 등이 포함된다.

케이원제24호용산리츠는 총 투자비 2613억원 중 1469억원을 선순위 차입금으로 조달한다. 금리 4%대 수준이다. 365억원은 금리 10%대에 브릿지론을 받을 계획이다. 종류주와 보통주 투자분은 각각 529억원, 150억원이다.

향후 5년간 매각차익을 제외한 평균 배당률은 종류주 7.2%, 보통주 0.68% 수준이다. 예상 배당률은 최종 투자 구조에 변경에 따라 바뀔 가능성이 있다.

매도자는 코람코자산신탁이 운용 중이던 '코크렙제48호리츠'다. 앞서 코람코자산신탁은 2019년 2월 베스타스자산운용으로부터 1617억원에 해당 사옥을 인수한 바 있다. 이번에 600억원이 넘는 매각차익을 확보하게 됐다.

HJ중공업은 당시 코크렙제48호리츠에 주요 투자자로 참여했다. 300억원 규모의 보통주 50만주를 취득했다. 만기 시 우선매수할 수 있는 권리도 이때 획득했다. 일각에선 이번에 HJ중공업이 9년 만에 사옥을 되찾을 것이라는 데 무게를 싣기도 했다.

하지만 HJ중공업은 우선매수권 지위를 제3자인 한국토지신탁으로 이전했다. HJ중공업이 아닌 최대주주 등 관계로 얽혀있는 한국토지신탁에 자산을 인수할 수 있는 권리를 넘긴 셈이다. 한국토지신탁은 리츠 자산관리회사(AMC)로서 리츠를 설립하고 투자자를 유치하는 게 가능하다.

HJ중공업이 본사 인수에 직접 나서기에는 재무 여건이 녹록지 않았던 것으로 풀이된다. 과거 2014년 당시 한진중공업은 경영 악화로 인해 서울사옥을 베스타스자산운용에 매각했다. 이후 매각 후 재임대(세일즈앤리스백) 방식으로 건물 전체를 사용해왔다. 당시에도 펀드 만기 시 우선매수할 수 있는 권리를 갖고 있었다.

다만 펀드 엑시트 시점인 2019년에도 재정난을 극복하지 못한 상태였다. 우선매수권을 포기했고 본사는 코람코자산신탁의 리츠가 품게 됐다. 마찬가지로 재임차 및 우선매수권 지위를 확보했다. 이번에 한국토지신탁의 리츠로 소유권이 넘어간 뒤에도 HJ중공업은 본사를 계속 사용할 전망이다.

HJ중공업이 본사로 계속 사용하기로 했지만 9년간 보유하고 있던 건물 우선매수권은 이번 거래를 거쳐 소멸됐다. HJ중공업이 보통주 투자분 및 매각차익을 획득하고 엑시트하는 형태로 사실상 자산유동화 방식으로 거래 구조가 짜였다.

HJ중공업 외 관계사 성격의 회사들의 투자분도 크지 않다. 한국토지신탁은 이번에 설립하는 리츠에 3% 미만 투자하는 것으로 알려졌다.

HJ중공업은 2021년 에코프라임프라이빗에쿼티(PE)가 조성한 사모펀드(PEF)에 인수됐다. 같은 해 사명도 한진중공업에서 HJ중공업으로 변경됐다. 에코프라임PE 사모펀드는 한국토지신탁과 동부건설이 주요 주주로 이름을 올리고 있다.

HJ중공업은 2005년 한진그룹에서 계열 분리됐다. 2010년대 초반부터 유동성 위기를 겪어 왔고 2016년엔 채권단에 자율협약을 신청하는 등 경영 상황이 녹록지 않았다. 그러다 2021년 에코프라임프라이빗에쿼티(PE)가 조성한 사모펀드(PEF)에 인수됐다. 같은 해 사명도 옛 한진중공업에서 HJ중공업으로 변경했다.