이 기사는 2025년 03월 18일 15시16분 thebell에 표출된 기사입니다

KB부동산신탁이 한국토지주택공사(LH) 매입약정을 통해 대전 오피스텔 개발사업 신탁계정대를 회수한다. 신탁사가 선순위 대주로 참여하는 차입형토지신탁 사업지로 저조한 분양률로 인해 어려움을 겪었던 프로젝트다. 매입약정이 실행되면 최후순위와 시공사를 제외한 투자자들은 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 모두 회수하게 된다.

18일 업계에 따르면 KB부동산신탁은 최근 LH와 관저동 e편한세상시티도안에 대한 매입약정서를 체결했다. 현재는 매입약정 실행에 앞서 LH가 요구한 설계변경 적용을 위해 대수선공사를 진행할 예정이다.

이 사업은 대전광역시 서구 관저동 1737번지 일원에 오피스텔을 조성하는 프로젝트다. 6349.8㎡ 부지에 지하 3층~지상 10층, 4개동 규모로 오피스텔 207실이 들어섰다. 주거형 오피스텔로 설계돼 모든 호실이 전용면적 84㎡로 조성됐다. KB부동산신탁의 차입형토지신탁 사업지로 DL건설이 시공을 맡아 지난 6일 사용승인을 획득했다.

차입형토지신탁은 신탁사가 대주로 참여하는 개발 방식이다. 통상 선순위로 참여하고 중·후순위 대주를 모집한다. 이 사업의 경우 2022년 6월 1120억원 한도로 PF 대출약정이 체결됐다. 트렌치별 약정액은 △A 800억원 △B 180억원 △C 90억원 △D 50억원 등이다.

저조한 분양률로 인해 어려움을 겪었던 사업이다. 건설부동산 경기침체로 인해 오피스텔에 대한 선호도가 떨어진 게 원인이었다. 2023년 말 기준 분양률은 1.16%로 나타났다. 최근 만기가 도래한 일부 PF대출 상환도 불발됐다.

다만 대주단은 오는 24일 자율협의회를 소집하고 대출 만기를 2025년 9월로 6개월 연장할 예정이다. 이자지급 조건도 선급에서 후급으로 조정된다. LH 매입약정이 체결돼 있는 만큼 기한만 제공하면 PF대출 회수가 가능할 것으로 전망되기 때문이다. 매입약정 금액은 대부분의 대주가 PF대출을 회수할 수 있는 수준이다.

개발사업 관계자는 "구체적인 매입금액을 공개할 수는 없지만 약정이 실행되면 트렌치D 대주의 대출 일부를 제외한 모든 PF대출이 상환될 수 있는 수준"이라며 "매입 대상이 오피스텔로 한정된 만큼 남은 상업시설들이 분양되면 트렌치D 대주도 자금 회수가 가능할 것"이라고 설명했다.

다만 시공을 맡은 DL건설의 공사비 회수에는 상당한 시간이 소요될 것으로 전망된다. 트렌치D 대출이 모두 상환된 후에야 공사비 정산이 시작될 수 있기 때문이다. DL건설은 2022년 7월 754억원에 공사도급계약을 체결했다.

공사비를 회수하기 위해서는 미분양으로 남아있는 상업시설 대부분이 매각돼야 하는 것으로 알려졌다. 다만 상업시설의 주요 수요자인 자영업자들이 내수 불황으로 인해 위기를 겪고 있는 만큼 신속한 공사비 회수는 어려울 것으로 보인다. DL건설은 대전 사업장 관련 공사미수금과 미청구공사 규모에 대해서는 공개하기 어렵다고 설명했다.

지난해 말 기준 DL건설의 미청구공사 규모는 1762억원으로 집계됐다. 도급액이 전체 매출의 5% 이상인 주요 사업장들의 공사미수금 총액은 2737억원이다.

DL건설 관계자는 "계약 당시 필수공사비 확보를 조건으로 도급계약을 체결했지만 원자재 가격과 금리 상승으로 공사비가 부족해진 케이스"라며 "공사비 일부는 수령한 상태"라고 설명했다.