이 기사는 2012년 04월 02일 17:06 thebell 에 표출된 기사입니다.

공모형 프로젝트파이낸싱(PF) 사업에 시공사 지급보증이 빠진 자금조달 구조가 나왔다.

경기도 시흥시 군자신도시 시범단지 조성 시행사인 에코플러스시티(PFV)는 건설사 책임준공과 미분양 아파트 담보대출 확약으로 사업비 2300억원을 조달했다. 산업은행이 금융주관을 맡았고, 솔로몬투자증권, 부국증권, KB부동산신탁 등이 자금모집에 참여했다.

시공을 맡은 SK건설과 호반건설은 책임준공 부담을 안게 됐으나 사업성이 뛰어나 확정채무로 이어질 가능성은 희박할 것으로 보고 있다.

조달 자금은 택지비 지급에 쓰인다. PFV는 토지주인 시흥시에 계약금 400억을 납부했으며 이달 추가로 400억원을 지급할 계획이다. 오는 8월 토지잔금 1203억원을 납부하면 택지사용 승인을 얻게 된다.

대주단은 산업은행과 군인공제회, 동양생명보험, 신협중앙회, 우리파이낸셜, 우리캐피탈 등으로 이뤄졌다. 대출만기는 48개월이다. 시공사 지급보증이 빠지면서 금리가 8%(올인 코스트)에 책정됐다. 자금모집에 다수의 금융회사가 몰리면서 오버부킹 된 것으로 전해졌다.

시공사 지급보증이 없는데도 금융회사가 몰린 배경은 금리가 비교적 높고, 책임준공과 미분양 아파트 담보대출 확약 등의 신용보강 대체 수단이 추가됐기 때문이다.

SK건설과 호반건설은 대출원금 상환 이후에 공사비를 회수해갈 수 있다. PFV가 분양대금이 유입되면 공사비 지급 전에 PF 대출금을 먼저 갚는 구조다. 준공후 3개월이 지난 시점부터는 잔여 미분양 아파트에 대해 동양생명이 PF 대출금(2300억원) 한도 내에서 담보대출을 제공한다. 대주단은 분양대금 유입에 차질이 발생할 경우 담보대출로 발생한 현금흐름을 상환재원으로 확보할 수 있다.

PF 대출에 신용을 보강한 SK건설과 호반건설, 동양생명은 군자신도시 사업성에 기대를 걸고 있다. 사업 수익성이 뛰어나 책임준공과 미분양 아파트 담보대출로 인한 자금 부담이 크지 않을 것으로 내다보고 있다.

에코플러스시티는 3.3㎡당 453만원에 택지를 매입했다. 이는 주변시세 대비 20% 가량 낮은 수치이다. 일반에 공급되는 아파트 분양가도 850만원으로 인근 논현지구 보다 저렴하다. 이 때문에 사업 관계자들은 주거수요가 크게 몰릴 것으로 기대하고 있다.

사업 관계자는 "지급보증을 회피하려는 건설사 요구와 금융회사의 상품 구조화 노력 그리고 사업성에 대한 기대심리가 맞아떨어지면서 대출이 이뤄졌다"며 "앞으로 대규모 공모형 PF 사업에 이와 유사한 자금조달 사례가 잇따를 것"이라고 말했다.

군자신도시 시범단지 사업은 14만6190㎡ 부지에 아파트 2682가구와 상가시설 등을 공급하는 사업이다. 오는 10월께 일반에 선보일 예정이다.

PFV는 SK건설과 호반건설이 지분 28%를 출자했으며 산업은행과 솔로몬투자증권, 부국증권, KB부동산신탁 등의 재무적출자자가 지분 45%를 보유하고 있다.