이 기사는 2015년 04월 13일 14시03분 thebell에 표출된 기사입니다

지하철 9호선 2단계 구간 개통으로 접근성이 개선된 신천역 상권에 대한 투자자들의 관심이 높다. 그러나 지나치게 10대~20대로 편중된 유동인구와 중저가 프랜차이즈 일색의 상권구성은 극복해야 할 과제로 남아있다.

신천역 상권은 1980년 지하철 2호선 신천역이 개통되면서 역세권 상권으로 형성되기 시작했다. 이후 1986년 아시안게임, 1988년 올림픽 등 국제 스포츠 행사를 치르며 상권의 기반이 마련됐다.

국제행사를 위해 지어진 종합운동장과 잠실주공아파트, 아시아선수촌아파트, 우성아파트 등 대단지 아파트 및 삼전동까지 이어지는 주거지역이 탄탄한 배후수요를 형성하며 성장했다. 비슷한 시기 잠실역에 롯데백화점, 롯데월드, 롯데호텔 등이 들어서며 신천역 상권의 범위가 더욱 확장되는 계기가 됐다.

신천역 상권은 1990년대를 거치며 오피스 상권으로 거듭난다. 행정구역상 송파구에 속해 있지만 지리적으로 강남구 삼성동과 인접해있기 때문이다. 삼성동 오피스타운과 잠실역 오피스타운 직장인들이 유입되며 상권은 더욱 팽창한다.

상권분석 전문가 이동열 어반에셋 이사는 "신천역 상권은 광진구, 성동구와 거리가 가깝고 구리, 남양주, 하남, 성남 등 수도권 대중교통 환승 거점인 잠실역과 인접한 지리적 요충지"라며 "퇴근길 직장인들이 유입되며 유동인구가 항상 몰리는 거대 오피스 상권으로 성장했다"고 말했다.

그러나 신천역 상권은 2000년대 중반 진행된 잠실주공아파트 재건축으로 상권력이 대거 축소된다. 대단지 아파트 거주자들이 이탈하면서 견고한 배후수요가 사라진 게 결정적이었다. 또 아파트 공사로 인해 주변환경이 복잡해지면서 접근성이 떨어져 오피스 상권으로서의 기능도 상실했다.


재건축이 완료되면서 신천역 상권은 다시금 활성화 된다. 기존보다 입주세대가 늘어나며 배후수요가 더욱 탄탄해졌다. 또 거리가 정비되고 단지 내 상가들까지 재정비 되면서 상권 밀집도가 더욱 견고해 졌다.

현재 신천역 상권은 다양한 연령대가 유입되는 상권으로 변모했다. 일대가 재개발 되며 강남 못지 않은 학군으로 성장, 상시적으로 10대들의 비중이 높다. 20대와 30대 젊은 직장인들의 비중도 높다. 더불어 야구시즌이 되면 종합운동장에서 쏟아져 나오는 관중들까지 가세해 유동인구는 폭발적으로 늘어난다.

신천역 상권의 지리적범위는 신천역 3,4번 출구에서 시작해 종합운동장사거리까지 이어지는 올림픽로변과 이면지역 일대다. 먹자상권의 특성상 대로변보다는 이면지역이 더욱 발달해 있다. 백제고분로7길이 상권의 중심축이자 핵심지역이다.

신천역 4번 출구에서 종합운동장까지 이어지는 대로변은 화장품, 의류매장, 자동차전시장 등 판매시설들과 은행, 증권사 등 금융기관이 몰려있다. 또 각종 병·의원들이 상가의 지상층에 빼곡하게 들어서 있다. 어느 상권에서나 공통적으로 목격할 수 있는 카페가 상가 1층~2층을 차지하고 있다.

상권의 중심은 백제고분로7길이다. 올림픽로변에서 롯데리아와 맥도날드 사이로 들어가는 골목에서부터 상권이 시작된다. 골목을 따라 먹자유흥상권의 주력 아이템인 고깃집, 횟집 등 식당과 호프, 이자까야 등 주점들이 늘어서 있다.

특히 점포 사용면적이 크고 브랜드 인지도가 높은 프렌차이즈 업종들이 많다. 대다수 점포의 1층에는 프렌차이즈 식당들이 입점해 있다. 건물의 2층 지상층에는 프렌차이즈 주점들이 대부분을 차지한다. 지하층은 노래방, 단란주점 등 유흥업종으로 구성돼 있다. 또 올림픽로를 사이에 두고 모텔이 밀집돼 있어 늦은 시간까지 유동인구가 끊이지 않는다.

주택가 이면지역으로 좀더 깊숙히 들어가면서 상권력이 점차 소멸된다. 대로 및 중심 골목과 형성된 업종의 패턴은 유사하지만 프렌차이즈 매장의 비중이 현격히 떨어진다. 인지도가 낮은 소규모 프렌차이즈 업종이 더러 눈에 띄는 가운데 개인 단독점포 비중이 높다.

신천역 상권의 임대료 수준은 삼성동 상권에 맞먹는다. 올림픽로 1층 178㎡(53.9평)상가의 경우 보증금 5억 원, 월세 1880만 원이다. 종합운동장 사거리 인근 대로변 1층 90㎡(27.3평) 매장은 보증금 10억 원, 월세 680만 원이다. 상권 주심가 진입로에 위치한 코너 1층 26㎡(7.9평) 매장은 보증금 5억 원, 월세 1200만 원이다.

하지만 신천역 상권은 젊은층의 먹자유흥상권으로 상권 내 대부분의 업종이 식당과 주점으로 편중돼 있어 다양성이 떨어진다는 약점이 있다. 10대~20대 비중이 높아 상대적으로 객단가가 낮은 점은 투자자 및 창업자들의 리스크를 높이는 요인으로 지목된다.

또 최근 소비 트렌드인 문화적인 요소를 찾기 힘들다는 단점이 있다. 장기적으로 상권 경쟁력 확보를 위해 소비자들이 요구하는 다양한 문화와 흥미로운 요소를 지속적으로 개발하는 다양한 시도가 필요하다.

이 이사는 "단순히 유동인구만 놓고 보면 신천역 상권은 서울 내에서도 손꼽히는 곳"이라며 "하지만 최근 소비자들의 트랜드와는 맞지 않다"고 지적했다. 이어 "경기침체와 맞물려 이러한 요구에 부응하지 못하는 경우에 침체를 겪을 수도 있다"고 말했다.