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[디벨로퍼 열전]서원산업개발, 동대문 노후상가 헐고 주상복합 개발700억 대출약정 체결…서울시 재정비촉진계획안 통과 덕 사업 '가속화'

이정완 기자공개 2020-10-12 14:27:08

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2020년 10월 08일 14:12 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼 서원산업개발이 서울 동대문구에서 주상복합 시행에 나선다. 서울시의 도시정비 계획 덕에 노후 상가를 사들여 주거시설로 개발하는 것이 가능해졌다. 서원산업개발은 내년 상반기 주상복합을 분양할 계획을 세우고 있다.

8일 금융투자업계에 따르면 서원산업개발은 최근 서울특별시 동대문구 용두동 26-14번지 일대에 주상복합을 개발하기 위해 대주단과 690억원의 대출 약정을 체결했다. 대출구조는 선순위 470억원, 후순위 220억원으로 짜여져있다.

서원산업개발은 우선 특수목적법인(SPC) 엠디용두제1차로부터 220억원을 대출 받았다. 엠디용두제1차는 대출을 실행하기 위해 220억원의 자산유동화기업어음(ABCP)를 발행했다. 유동화자산은 후순위 대출채권으로 내년 9월이 만기다. 이번 사업 시공사인 현대건설이 대출채무에 대한 연대보증을 제공해 ABCP의 신용등급은 'A1'으로 평가 받았다.

프로젝트 파이낸싱(PF)을 통해 조달이 이뤄지면서 주상복합 개발도 차츰 본격화될 전망이다. 서원산업개발은 지난달 말 이 부지에 위치하고 있던 경동프라자 매입을 완료하며 개발 전 작업을 마무리했다.

경동프라자 전경(출처=네이버지도)

서원산업개발은 8월 서울시가 동대문구 용두동 26번지 일대 용두1구역(2지구, 3지구) 재정비촉진계획 변경안을 통과시킨 덕에 개발 사업에 속도를 낼 수 있었다. 이번 주상복합이 들어서는 용두1구역 3지구는 청량리 재정비촉진지구 내 위치한 도시정비형 재개발구역이다.

서울시가 도심 주택공급 확대 등을 위해 지난해 3월부터 3년간 도시정비형 재개발사업에서 주거비율을 완화한 덕에 주거비율을 90%까지 높이는 것이 가능했다. 토지이용계획상 일반상업지역이던 이 부지가 사실상 주거지역으로 바뀐 셈이다.

서원산업개발은 옛 경동프라자 부지에 짓는 주상복합을 공동주택 288세대, 오피스텔 120실로 구성할 계획이다. 이 중 전체 연면적의 15%에 해당하는 79세대는 공공임대주택으로 공급하고 나머지는 분양한다.

주상복합 사업 예정지는 2호선 용두역, 1호선 제기동역 인근에 위치해 도심지역으로 출퇴근하는 사회초년생과 신혼부부 등 젊은 층에게 인기를 얻을 것으로 보인다. 주상복합 반경 3km 이내에 경희대, 고려대, 서울시립대, 한국외대, 한양대 등이 자리해 대학생 입주 수요도 있다.

서원산업개발 측에 따르면 주상복합의 분양은 내년 여름으로 예상돼있다. 경동프라자에 입점해있는 상가 이주 기간을 고려해 분양 시기를 결정했다는 설명이다. 서원산업개발은 내년 분양을 통해 마련한 현금으로 프로젝트 파이낸싱 대출도 상환할 것으로 관측된다.

용두1구역 3지구 주상복합 예상도(출처=서울특별시)

서원산업개발은 2015년 설립된 디벨로퍼다. 이미 제주도 타운하우스 시행 경험을 바탕으로 영업이익을 기록하고 있다. 지난해 매출은 132억원, 영업이익은 7억원으로 2018년부터 2년 연속 흑자를 이어갔다.

서원산업개발은 2018년 제주도 서귀포시에 산방산 코아루 아이비타운을 개발해 분양수익을 거두고 있다. 지난해 전체 매출의 70% 가량이 이 사업에서 발생했다. 산방산 코아루 아이비타운은 총 13개동, 54가구, 전용면적 99㎡로 이뤄졌다. 전가구가 2층으로 설계돼있고 서귀포 바다를 조망할 수 있도록 모든 가구를 남향 위주로 배치한 것이 장점이다. 다수 국제학교가 있는 제주영어교육도시까지 차량으로 15분 내에 이동이 가능하다.

서원산업개발은 사업 신뢰도를 높이기 위해 한국토지신탁과 손을 잡고 코아루 브랜드로 개발에 나섰다. 부동산 신탁사는 개발 과정에서 자금 조달을 원활하게 하기 위해 안정성을 높이는 역할을 한다. 서원산업개발은 과거 경험을 바탕으로 경동프라자 부지에 짓는 주상복합 개발을 함께할 부동산 신탁사를 정하고 있는 단계다.

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