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[부동산신탁사 경영분석]대신자산신탁, 책준형 토지신탁 바탕 '성장세' 뚜렷'중위험 중수익' 사업 덕 수익성 개선…'차입형' 첫 수주로 개발 확대 전략

이정완 기자공개 2022-09-13 07:42:48

이 기사는 2022년 09월 08일 14:22 thebell 에 표출된 기사입니다.

대신자산신탁이 본업인 신탁업에서 뚜렷한 실적 성장세를 드러냈다. 책임준공형 관리형 토지신탁을 바탕으로 수주를 늘린 덕에 영업 3년차를 맞이한 올해 시장에 안착하는 성과를 거뒀다. 지난 상반기 중 처음으로 차입형 토지신탁 수주에 성공한 만큼 개발신탁 포트폴리오를 더욱 확대할 전망이다.

8일 부동산신탁업계에 따르면 대신자산신탁은 설립 후 3년이 지난 올해 상반기 수익성이 본궤도에 올랐다. 상반기 매출은 178억원, 영업이익은 89억원으로 지난해 같은 기간 매출 84억원, 영업이익 20억원보다 각 112%, 345% 늘었다. 지난 상반기 영업이익률이 50%에 달한다.

대신자산신탁은 2019년 7월 금융위원회가 부동산신탁업 본인가를 승인해 시장에 뛰어든 곳 중 하나다. 대신자산신탁보다 세 달 늦은 10월 인가를 받은 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁과 함께 신생 3사로 분류된다.


설립 초기부터 관리형 토지신탁을 주력으로 사업을 확보했다. 관리형 토지신탁 중에서도 중위험 중수익 상품인 책임준공형 관리형 토지신탁에 집중했다.

책임준공형 토지신탁은 개발 시작 단계에선 기존 방식의 관리형 토지신탁과 동일하게 위험 부담이 덜하지만 부동산신탁사가 책임준공에 대한 손해배상 의무를 갖는 사업 막바지에는 유동성 관리가 일부 위험 요소로 작용한다.

출범 첫 해였던 2019년 말 관리형 토지신탁 수탁고는 49억원이었는데 2020년 말 1923억원으로 늘더니 지난해 말에는 1조2097억원까지 급증했다. 지난 상반기 말 기준으로는 1조3479억원이다. 올해 수탁고 증가세가 다소 둔화됐으나 누적 수주가 쌓여 실적에는 큰 영향이 없을 전망이다.

실적 개선으로 인해 상반기 중 한국신용평가가 대신자산신탁의 기업신용등급(ICR)을 'BBB/긍정적'에서 'BBB+/안정적'으로 상향하기도 했다. 책임준공형 관리형 토지신탁을 기반으로 한 수익 구조와 우수한 재무안정성 등을 긍정적으로 평가 받았다.


대신자산신탁은 올해 들어 차입형 토지신탁에 진출하며 개발신탁에 더욱 힘을 싣고 있다. 차입형 토지신탁은 신탁사가 자금 조달부터 사업 추진, 공사 관리 등 부동산 개발 전 과정을 책임지기 때문에 위험이 크지만 그만큼 수수료율도 높다.

금융당국에서 고위험 개발신탁인 차입형 토지신탁을 본인가 후 2년 이후로 제한해 지난해 7월부터 수주가 가능했는데 상반기 첫 수주에 성공했다. 상반기 말 기준 차입형 토지신탁 수탁고는 256억원이다. 현재 경기도 과천에서 오피스 개발을 차입형 토지신탁 방식으로 진행 중이다.

다만 본격적으로 차입형 토지신탁이 가능해진 상황에서 부동산 분양시장 분위기가 전과 같지 않아 우려 섞인 의견도 있지만 장기 사업성을 고려해 시장을 공략하겠다는 전략을 세우고 있다.

대신자산신탁 관계자는 “수주 후 준공시점이 도래하는 2~3년 후에도 분양 사업성이 있는 곳을 중심으로 차입형 토지신탁 수주에 나설 계획”이라고 설명했다.

대신자산신탁은 차입형 토지신탁 외에 리츠도 신사업으로 키우고 있다. 2020년 초 리츠 AMC(자산관리회사) 인가를 획득한 뒤 현재 충북 청주와 경기 안성 등에서 리츠를 통해 물류센터를 운용하고 있다. 대신자산신탁은 대신금융그룹과 함께 해외 우량 부동산 자산을 품는 글로벌 상장리츠도 준비하고 있어 신탁과 리츠를 두 축으로 회사 규모를 키울 계획이다.
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