이 기사는 2023년 11월 10일 15:54 THE CFO에 표출된 기사입니다.

AJ네트웍스가 재무구조 개선 마무리 국면에 본사 사옥을 사들였다. 2018년 계열사 구조조정을 앞두고 매각했던 부동산이다. 사옥을 직접 소유해 임차비용 지출을 줄이기로 했다. 우선매수권을 활용해 감정가보다 싸게 부동산을 매입했다.

AJ네트웍스는 지난 7일 본사 사옥(AJ빌딩, 연면적 1만8380㎡)과 AJ비전타워(8607㎡) 취득 거래를 마쳤다. 취득금액은 총 962억원(대지면적 3151㎡ 토지 포함)이다. 거래 상대방은 케이탑리츠다.

AJ네트웍스는 임차비용을 절감하기 위해 사옥 매입을 선택했다. AJ빌딩과 AJ비전타워 주요 임차인은 AJ네트웍스다. AJ빌딩은 2021년과 지난해 임대료 수익으로 각각 29억원, 34억원을 벌었다. 같은 기간 AJ비전타워에서 발생한 임대료 수익은 각각 17억원, 16억원이다. 지난해 말 두 건물 임대율은 100%다.


AJ네트웍스는 매입대금을 모두 자기자금으로 치를 수 있을 정도로 자금 사정이 여유롭지는 않았다. 최고재무책임자(CFO) 역할을 수행하는 여주형 AJ네트웍스 지주부문 경영기획실 재무관리팀장(상무)은 지난해 하반기부터 차입을 일으켜 유동성을 늘리는 자금 운용 전략을 펴고 있다. 올 연말까지 별도 기준 현금성자산은 800억~1000억원 수준으로 유지한다.

AJ네트웍스가 지난 상반기 말 별도 기준으로 보유한 현금성 자산은 813억원이다. 목표했던 현금 보유량을 유지하면서 사옥을 매입하려면 추가로 차입금을 끌어와야 했다.

여 상무는 금융기관 차입금으로 사옥 매입자금을 마련했다. 잔금일이었던 지난 7일 AJ빌딩, AJ비전타워에 설정된 근저당권으로 차입 규모를 짐작해 볼 수 있다. 신한은행, 농협은행, 한국산업은행, 하나은행이 각각 설정한 채권최고액은 240억원이다. 보통 대출금의 120%를 채권최고액으로 설정하기 때문에 대출액은 약 800억원으로 추정된다.

AJ네트웍스는 시세보다 싼 가격에 사옥을 매입할 기회를 놓치지 않았다. AJ네트웍스는 2020년 말 케이탑리츠와 AJ빌딩·AJ비전타워 매매 예약 계약을 체결해 올해부터 우선매수권을 행사할 수 있었다. 지난해 말 AJ빌딩과 AJ비전타워 공정가치 평가액은 1011억원이었지만, 우선매수권을 사용해 거래 가격을 962억원에 맞췄다.

AJ빌딩은 5년 만에 AJ그룹 품으로 돌아왔다. AJ그룹은 2015년 완공한 AJ빌딩을 2018년 케이탑리츠에 매각했다. 건물을 매각한 뒤 다시 임차하는 '세일앤리스백' 방식의 거래였다. 2017년까지 AJ빌딩 지분은 AJ렌터카(55%), AJ네트웍스(25%), AJ토탈(15%), AK파크(5%)가 나눠서 가지고 있었다.

AJ그룹은 실적이 저조한 사업부문 매각과 구조조정을 앞두고 AJ빌딩을 처분했다. 렌탈자산과 자회사 지분 투자 확대로 재무부담이 커졌기 때문이다. 2017년 말 AJ네트웍스 연결 기준 차입금의존도는 68.4%, 총차입금 대비 유동성 차입금 비율은 62.2%로 높은 편에 속했다.


AJ그룹은 5% 이상 주요 주주로 있던 케이탑리츠를 거래 상대방으로 골랐다. AJ그룹은 2017년까지 총 35억원 출자해 케이탑리츠 지분 7.62%(AJ네트웍스 3.86%, AJ파크 3.76%)를 보유하고 있었다. 케이탑리츠는 AJ그룹으로부터 AJ빌딩을 559억원(토지 309억원, 건물 250억원)에 매입했다.

AJ비전타워는 케이탑리츠가 토지를 매입해 개발한 건물이다. 케이탑리츠는 2017년 12월 서울시 문정동 문정도시개발지구 5BL 5-5 토지(대지면적 980㎡)를 취득해 2020년 12월 AJ비전타워를 신축했다. 토지 매입비(130억원)를 포함한 취득가액은 총 301억원이다.

AJ네트웍스는 올 초까지 비핵심·저수익 자산을 처분해 재무구조 개선을 꾀했다. 2019년 주력 계열사인 AJ렌터카 주식 전량 양도를 시작으로 2021년 AJ셀카·AJ캐피탈파트너스·AJ토탈·AJ파크 지분과 사업부를, 지난 2월에는 AJ오토파킹시스템즈를 매각했다.