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매물로 나온 쉐라톤 팔래스 강남, 자산매각 유력 디벨로퍼·자산운용사 중심 입찰 참여, 지리적 이점 살려 개발 노림수

이명관 기자공개 2020-10-07 08:21:57

이 기사는 2020년 10월 05일 15:18 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

서주산업개발이 매각 중인 '쉐라톤 팔래스 강남' 호텔의 인수자가 조만간 가려질 전망이다. 유력하게 거론되고 있는 후보군은 부동산 디벨로퍼와 자산운용사 연합군이다. 매도자 측이 내건 조건이 까다로운 탓에 디벨로퍼 혹은 자산운용사가 단독으로 인수하기 힘들 것이라는 게 시장의 시각이다.

5일 부동산업계에 따르면 쉐라톤 팔래스 강남 매각 입찰이 지난달 28일 진행됐다. 이날 입찰에선 디벨로퍼와 자산운용사 등이 대거 응찰한 것으로 파악된다. 추석 연휴가 끼어있던 탓에 매도자 측은 이날부터 응찰자를 대상으로 인터뷰를 진행한다는 방침이다. 이르면 이번 주 안으로 우선협상자가 결정될 것으로 예상된다.

다만 단독 응찰보다는 컨소시엄 형태가 대부분인 것으로 전해진다. 이는 매도자 측에서 내건 조건 탓이다. 부동산업계 관계자는 "매도자 측에서 계약금에 더해 중도금일부를 계약 체결 시 납부 조건으로 내건 것으로 안다"며 "이 조건 대로면 담보대출로 수익률을 맞추기 어렵다"고 지적했다.

이 관계자는 "이렇다 보니 계약금과 중도금 일부를 자체 자금으로 충당해야 수지타산이 맞을 것"이라며 "디벨로퍼와 자산운용사가 컨소시엄을 이룬 것도 이 때문인 것으로 보인다"고 설명했다.

사실상 개발이 전제돼 이번 프로세스가 진행되고 있다는 점을 고려해 매도자 측이 이 같은 조건을 단 것으로 분석된다. 부동산업계 관계자는 "호텔의 지리적 이점을 살려 개발에 나서려는 디벨로퍼가 적극적으로 움직였다"며 "매도자 측도 이를 인지하고, 매각 초기부터 법인 매각보다 가치를 좀 더 인정받을 수 있는 자산 매각을 택할 공산이 높았다"고 말했다.

자산 매각을 할 경우 매도자는 가격 측면에서 이점이 있다. 자산 매각을 할 경우 쉐라톤 팔래스 강남의 지리적 이점을 모두 인정받을 수 있다.

쉐라톤 팔래스 강남은 강남고속버스터미널 인근에 자리하고 있다. 반포구 일대 땅값을 감안하면 4000억원 이상 받아낼 수 있을 것으로 보인다. 특히 이 같은 지리적 이점은 부동산 디벨로퍼가 주목하고 있는 요소다. 주거형 오피스텔 뿐만 아니라 상업용 오피스로의 개발 등이 용이할 것으로 보고 있다. 부동산 디벨로퍼가 이번 입찰에 모습을 드러낸 이유이기도 하다.

반면 법인 매각으로 진행할 경우 호텔업을 통해 거둬들이는 현금창출력을 기반으로 가격을 산정하게 된다. 이때도 자산가치가 고려되겠지만, 가치 산정의 핵심은 아니다. 코로나19가 장기화하면서 현금창출력은 날로 악화하고 있다. 제값을 받아내기 어려운 셈이다.

특히 법인을 인수하게 되면 개발에 앞서 폐업 등의 절차를 진행해야 하는데 순탄하게 진행되지 않을 가능성이 크다. 실제 지난 3월 자산 매입 형태로 부동산 디벨로퍼인 MDM이 호텔을 매입했다. 거래 대상은 부산 소재 그랜드호텔로 매입에 2400억원을 들였다. MDM은 현재 오피스텔 개발을 모색 중인 것으로 전해진다.

물론 변수는 있다. 남아있는 브랜드 사용 계약 기간이다. 서주산업개발은 앞서 2016년 하반기 쉐라톤 호텔과 계약을 맺고 리브랜딩에 나섰다. 당시 계약기간을 10년으로, 오는 2026년까지다. 이때 브랜드 계약 해지가 수반될 텐데, 여기서 발생하는 위약금을 해결해야 하는 문제가 생긴다. 매도자와 매수자 중 누가 부담할 지에 대한 이슈가 있을 가능성이 있다는 게 시장의 시각이다.

쉐라톤 팔래스 강남이 개발을 전제로 매각이 성사되면 40여년 만에 강남 최초의 특급호텔이 문을 닫게 된다. 서주산업개발은 1980년 4월 서주관광개발㈜로 출범했다. 이후 본격적으로 호텔업에 발을 들여놓은 시기는 ㈜궁전호텔을 흡수합병한 1981년부터다. 이 궁전호텔은 리뉴얼을 거쳐 강남 최초의 특급호텔인 '서울 팔래스호텔'로 탈바꿈했다. 1982년 6월 개관한 서울 팔래스호텔은 초기 298실, 영업장 11개소 규모였다. 현재 쉐라톤 팔래스 강남의 전신이다.
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