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금호리조트 매각 변수, 1000억 콘도미니엄 '회원권' 대주주변경 시 반환 청구 가능성 大, 노후 시설로 니즈 떨어져

이명관 기자공개 2020-12-18 09:58:37

이 기사는 2020년 12월 16일 13:39 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

금호리조트 인수전에 참여하는 원매자의 면면이 드러난 가운데 콘도미니엄 '회원권자'의 향후 행보에 관심이 모아진다. 대주주 변경을 근거로 집단행동에 나설 가능성이 제기되는 탓이다.

16일 IB업계에 따르면 금호리조트 매각 과정에서 콘도미니엄 회원권이 변수로 떠올랐다. 금호리조트 매각이 트리거가 돼 회원권의 만기가 도래하기 전 보증금 반환 청구에 나설 가능성이 있기 때문이다.

IB업계 관계자는 "금호리조트 회원이 콘도미니엄 회원권을 가진 이유는 아시아나항공 보유 회사인 점이 영향을 줬을 가능성이 높다"며 "매각이 이뤄질 경우 대규모 반환요청 발생 가능성이 높다"고 지적했다.

지난 9월말 기준 예수보증금 규모는 3051억원이다. 이중 아시아나CC 관련 예수금이 1328억원이고, 중국 웨이하이 골프앤리조트가 700억원, 나머지는 1000억원 가량은 콘도미니엄 관련 보증금이다. 통상 골프장 및 콘도미니엄의 회원권은 예수보증금으로 계상한다.

아시아나CC 회원권은 별다른 문제가 되지 않을 것이란 지적이다. 시중에 유통되고 있는 회원권 가격이 이미 분양가를 넘어선지 오래다. 특히 올들어 골프장은 때아닌 호황기를 누리고 있는데, 회원권도 덩달아 상한가다. 보증금 반환청구 가능성의 희박하다는 게 중론이다. 18홀 규모의 웨이하이 골프앤리조트도 골프장으로서의 매력이 있어 가능성이 크지 않다는 지적이다.

변수는 콘도미니엄 회원권이다. 골프장과 달리 반환에 나설 가능성이 높다는 게 시장의 시각이다. 그도 그럴 것이 콘도미니엄의 경우 연식이 상당하다. 이 때문에 브랜드만 아니면 회원권자의 보유 니즈가 떨어질 공산이 크다.

금호리조트는 제주와 통영, 화순, 설악 등 4개의 콘도미니엄을 보유하고 있다. 객실은 총 1065실 규모다. 여기에 충남 아산에선 워터파크인 '아산 스파비스'도 운영중이다. 제주를 제외하곤 모두 2000년대 이전 개장했다. 통영이 1995년으로 가장 오래됐고, 설악과 화순은 1997년 문을 열었다. 가장 연식이 덜된 제주 역시 18년 전인 2002년 개장했다.

물론 재무여력이 충분할 경우 보유 현금으로 반환해주면 그만이다. 혹은 반환하는 보증금 만큼 분양을 통해 재원을 충당할 수 있다. 그런데 금호리조트의 사정을 고려하면 전자와 후자 모두 선택지에 없다는 지적이다.

IB업계 관계자는 "골프장과 달리 콘도미니엄 회원권은 반환 청구에 나설 가능성이 상당하다"며 "문제는 상환여력도 없는 데다, 콘도의 연식이 상당해 분양을 하기도 쉽지 않은 실정"이라고 말했다.


지난 9월말 기준 금호리조트의 보유 현금성 자산은 47억원이다. 금융부채는 788억원으로 부채비율은 419.7%에 이른다. 자체 자금으로 보증금을 반환할 여력이 없다고 봐도 무방하다.

현금창출력도 우수하다고 평가할만한 근거가 없다. 올들어 3분기까지 매출은 386억원을 올렸다. 연간기준 예상매출은 498억원 선이다. 이는 전년대비 35% 가량 감소한 액수다. 수익성 측면에선 적자 기조가 이어지고 있다. 3분기까지 95억원의 영업손실을 냈다. 지난해 37억원의 손실을 냈는데, 올들어 적자폭이 확대된 모양새다.

이렇다 보니 원매자들은 콘도미니엄에 대한 고민을 이어가고 있는 것으로 전해진다. 콘도미니엄의 가치를 끌어 올릴지가 포인트가 될 전망이다. 이 같은 자산의 특성상 매수자는 기존 회원권을 비롯한 채무를 승계하고 여기에 자본 업사이드를 고려해 입찰가를 산정해야 하기 때문이다.

IB업계 관계자는 "감가상각이 많이 된 자산을 인수하는 딜로 보면 된다"며 "실사 과정에서 콘도를 어떻게 밸류애드(value-add) 할 지 고심 중인 것으로 안다"고 말했다.

현재 숏리스트(적격예비인수후보)에 선정된 원매자들이 본실사에 착수한 상태다. 숏리스트엔 전략적 투자자(SI) 3곳과 재무적 투자자(FI) 2곳이 이름을 올렸다. SI로는 금호석유화학을 비롯해 호반건설과 동양건설 등이 포함된 것으로 파악된다. FI는 국내 자산운용사로 알려졌다.
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