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주거용 부동산규제, 생활형숙박시설로 투자금 몰린다 [PB센터 풍향계]마곡 르웨스트 청약 경쟁률 657대 1...실거주 목적 매매는 주의해야

윤기쁨 기자공개 2021-11-12 07:29:06
정부의 부동산 규제 강화로 생활형숙박시설이 대체 투자상품으로 떠올르고 있다. 아파트·오피스텔 대비 규제가 약하고 안정적인 수익을 거둘 수 있어 투자 수요가 늘고 있다. 다만 정부가 생활형숙박시설에 대한 규제 강화도 계획하고 있어 주의가 요구된다.

9일 금융투자업계에 따르면 생활형숙박시설 투자 문의를 위해 자산관리(WM)센터를 찾는 투자자들이 늘고 있다. 부동산 규제 강화와 집값 급등으로 수익형 부동산이 대안으로 떠오른 영향이다. 특히 주택수에 포함되지 않고 전매제한이 없는 생활형숙박시설이 인기다.

레지던스로 알려진 생활숙박시설은 숙박료를 받고 관광객이나 출장자 등에 객실을 임대한다. 호텔, 여관과 같은 숙박업이면서도 장기투숙을 위한 취사가 가능하다는 점이 다르다. 실내 수영장이나 피트니스와 같은 시설, 조식 서비스 등을 제공하는 곳도 있다.

대체 투자상품으로 떠오른 데에는 세제 혜택 부분이 크다. 생활형숙박시설은 주택수에 포함되지 않아 다주택자 양도세나 종부세 중과가 없다. 무주택자의 경우 임대 수익을 가져가면서도 신규 아파트 청약에 유리한 자격을 유지할 수 있다. 만일 실거주를 고려한다면 아파트 대비 대출 한도가 높은 것도 장점이다.

실제 신축 생활형숙박시설 청약 경쟁률은 급등세다. 가장 최근 진행된 ‘마곡 롯데캐슬 르웨스트’ 청약은 평균 경쟁률 657대 1를 기록해 흥행에 성공했다. 수도권이 아닌 지방에서도 인기다. 충북 청주시 ‘힐스테이트 청주 센트럴’도 평균 경쟁률 862대 1로 청약을 마감했다.

과열 양상이 이어지면서 주의도 요구된다. 청약통장이 필요없고 당첨시 바로 전매가 가능하기 때문에 투기성 자금도 상당하다. 임대 수익이 아닌 단기 차익을 위한 투자라면 위험 부담이 크다. 웃돈을 얹은 분양권이 시장에 상당수 매물로 나오고 있는 상황이다.

한 보험사 PB는 “생활형숙박시설은 주거용이 아닌데도 불구하고 분양가가 굉장히 높아졌다”며 “전통적으로 좋은 투자 수단이라고 얘기하지 않았던 물건들도 가격이 많이 오르는 건 굉장히 위험한 신호”라고 강조했다. 이어 “사이클상 부동산 하락기가 다가오고 있기 때문에 폭탄 돌리기성 매물은 아닌지 확인하고 주의해야한다”고 덧붙였다.

향후 개정되는 법도 살펴봐야한다. 최근 정부는 ‘건축물의 분양에 관한 법’ 시행령 개정으로 생활형숙박시설의 주거용 사용을 완전히 차단했다. 숙박업 신고를 필수로 해야하고 주택으로는 사용이 불가하다. 다만 2023년 10월 3일까지 유예기간을 둬 실거주 목적이라면 합법적으로 주거용 오피스텔로 용도를 변경·신고하도록 했다.

만일 생활형숙박시설을 주택으로 사용하다 적발되면 건축법에 따라 시정명령과 이행강제금을 부과받을 수 있다. 여기에 실질과세 원칙에 따라 주택으로 간주해 과세 부담이 갑자기 늘어날 가능성도 있다. 실거주를 위해 생활용숙박시설을 매매했을 경우 기존의 세제 혜택을 받을 수 없게 된다.

또 임차인을 못 구하거나 임대수익률이 낮다면 자금회수에 어려움을 겪을 수 있다. 장기적으로 입지환경이나 경쟁 시설 등 수익성을 꼼꼼히 다져 투자해야한다.
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