2019.07.24(수)

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남산스퀘어빌딩 10년만에 매물 나온다 NPS 소유 리츠 단일 최대주주…매각가 4500억 내외

김경태 기자공개 2019-06-12 09:30:44

이 기사는 2019년 06월 11일 15:55 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

국민연금이 약 10년 전 부동산투자회사(리츠)를 활용해 매입했던 남산스퀘어빌딩이 매물로 등장할 전망이다. 부동산업계에서는 현재 시장 상황을 고려할 때 매각가가 4500억원 안팎이 될 수 있다는 관측이 나온다. 이 경우 국민연금은 단순 시세차익만 1400억원이 넘는 성공적인 투자로 기록될 전망이다.

◇40년 역사 빌딩, IMF외환위기·글로벌금융위기 영향받기도

남산스퀘어빌딩은 옛 극동빌딩이다. 극동건설이 1976년 사옥을 만들기 위해 토지를 매입했고 2년 뒤 건물을 준공했다. 극동건설은 20여년 간 빌딩의 주인으로 소유권을 보유했지만, 1997년 말 IMF외환위기가 불어닥치면서 변화가 생기기 시작했다.

1998년 3월 현대자동차가 극동빌딩에 가압류를 걸었다. 같은 해 7월에는 극동건설이 회사 정리절차 개시 결정을 받았다. 극동건설은 2003년 6월 회사정리절차 종결 결정을 받았지만, 자금 확보가 필요했던 탓에 극동빌딩을 매각했다. 당시 호주계 다국적 투자은행인 맥쿼리은행이 설립한 '맥쿼리센트럴오피스 기업구조조정(CR)리츠'가 1583억원에 매입했다.

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맥쿼리은행이 건물을 팔 때는 글로벌금융위기 영향을 받았다. 맥쿼리은행은 2008년 투자금 회수를 시도하면서 매각가로 3880억~4000억원대에 팔기를 희망했다. 하지만 당시 글로벌 금융위기로 인해 국내 프라임오피스빌딩 매매 시장도 얼어붙으면서 외국계 자본의 참여 무산되는 등 우여곡절을 겪었다.

결국 맥쿼리은행은 눈높이를 낮췄고, 국민연금을 원매자로 찾았다. 국민연금은 2009년 지이자산관리(현 코레이트투자운용)이 만든 '지이엔피에스(NPS)제1호 위탁관리부동산투자회사'를 내세워 빌딩을 샀다. 당시 토지와 건물 매매가격은 3100억원이며 부대비용을 합한 취득가액은 3184억원이다.

그 후 지이NPS1호는 2011년 건물을 리모델링하기도 했다. 리츠가 만들어질 당시 존립기간은 따로 정하지 않아 매각 시점은 불확실한 상황이었다. 그러다 지이NPS1호는 이달 첫째 주 이사회를 열고 남산스퀘어빌딩을 매각하기로 결정했다. 약 10년 만에 투자금 회수에 나선 셈이다.

◇10년간 안정적 현금 유입, 시세차익 1400억 상회 관측 나와

국민연금 남산스퀘어빌딩에 대한 부동산업계 평가는 대체로 후한 편이다. 글로벌 금융위기로 시장 상황이 악화됐던 때 비교적 낮은 가격에 건물을 매입해 향후 시세차익(Capital Gain)이 크게 발생할 수 있기 때문이다. 국민연금이 남산스퀘어빌딩을 매입할 때 연면적 7만5252㎡를 고려한 3.3㎡(평)당 가격은 1361만원이다.

현재 리츠를 관리하는 코레이트투자운용과 국민연금 측에서는 부동산자문사에 입찰제안요청서(RFP)를 배포하지 않아, 부동산자문사들은 남산스퀘어빌딩에 대한 정확한 분석을 하지 않은 상태다. 하지만 부동산자문사 관계자들에 따르면 최근 프라임오피스빌딩 매매 시장을 고려할 때 3.3㎡당 2000만원도 가능할 것이란 관측이 나온다. 이 경우 총 매각가는 4552억원이다. 업계 관계자들의 예상처럼 거래가 이뤄지면 매각 측은 단순 시세차익만 1400억원가량 버는 셈이다.

시장의 기대보다 낮은 가격에 팔리더라도 매각 측은 이미 성공적인 투자를 했다는 평가도 있다. 지이NPS1호는 최초 설정된 후 꾸준히 임대수입을 거둬들이면서 매년 흑자를 기록했다. 작년 하반기 감사보고서에 따르면 영업이익과 당기순이익은 각각 71억원씩이다. 국민연금은 리츠의 단일 최대주주로서 배당을 통해 쏠쏠히 수입을 챙겼다.

리츠의 올해 1분기 투자보고서에 따르면 임대가능면적 중 84.1%에 해당하는 6만3287㎡가 임대됐다. 임대차 계약 수는 48건이다. 근로복지공단 서울지역본부, 한국과학기술연구원 등이 건물을 사용하고 있다.

지이NPS1호, 실적 추이
△출처: 감사보고서, 기준: 별도·누적, 단위: 백만원·%
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