이 기사는 2018년 03월 09일 15:57 thebell 에 표출된 기사입니다.

정부가 부동산 신탁사 추가 움직임을 보이면서 업계에서는 과거 신탁사의 부도 사례를 다시 곱씹어볼 필요가 있다고 지적한다. 당시 손실규모는 2조원에 육박했다. 건설사와 시중은행, 보증기관, 수분양자 등 수많은 이해관계자들이 피해를 봤다. 업계에서는 정부가 부동산 신탁사를 늘리는데 매달릴 게 아니라 신탁업에 대한 정확한 실태 파악이 우선이라고 주장한다.

◇"자산운용사와 특성 달라, 파급효과 커"

금융당국은 이번 부동산신탁사 진입규제 완화를 추진하면서 2015년 자산운용사 설립 문턱을 낮출 때처럼 경쟁 촉진 등의 논리를 내세웠다. 업계는 부동산신탁업이 자산운용업과는 확연히 다르기 때문에 같은 논리를 적용하기 힘들다는 반응이다.

부동산신탁업은 특성상 수많은 이해관계인이 얽혀 있어 경쟁에 내몰린 일부 업체가 퇴출당할 경우 심각한 피해가 발생할 수 있다. 토지신탁의 경우 부동산신탁사가 개발사업 시행자가 된다. 토지소유자(위탁자)로부터 수탁받은 토지 등을 대상으로 개발사업을 수행하고 수익을 토지소유자 등 수익자에게 주는 업무다.

이 사업을 진행하는 동안 수많은 이해관계자가 얽히게 된다. 건설사와 하도급업체는 물론 프로젝트파이낸싱(PF)·중도금 대출 금융기관도 엮인다. 수분양자들도 빼놓을 수 없다. 사업이 중도에 좌초될 경우 대규모 민원이 발생해 사회적 비용이 발생한다.

반면 자산운용사가 퇴출될 경우 비교적 피해적 적다는 것이 부동산신탁업계 설명이다. 펀드의 경우 이미 건설이 완료된 부동산의 매입·임대·처분 등 개발행위를 거의 수반하지 않는 완성품에 대한 투자가 이뤄진다. 자산운용사가 퇴출되면 집합투자재산은 수탁은행(수탁자)이 보관해 운용주체만 변경된다. 직·간접적으로 영향을 받는 이해관계자가 펀드에 투자하는 소수의 투자자로 한정돼 부동산신탁업과는 상황이 다르다.

◇한부신·대부신, 부도 피해규모 1조7000억~2조원

실제 국내에는 부동산신탁사가 부도 처리된 사례가 존재한다. 2000년대 초반 공기업으로 설립된 한국부동산신탁, 대한부동산신탁이다. 이들은 국제통화기금(IMF) 관리체제 이후 분양시장 침체와 과다한 차입금 부담 등으로 워크아웃에 돌입했다. 이후 한부신과 대부신은 각각 2001년 3월과 7월에 부도 처리됐다.

신탁업계는 당시 피해 규모를 최소 1조7000억원에서 최대 2조원으로 추산했다. 우선 토지신탁계약자인 위탁자에 영향을 미쳤다. 아파트와 상가의 분양자, 임대계약자 약 2만명도 사정권에 들었다. 분양보증을 받은 경우 보증기관으로 피해가 전가됐다. 분양보증을 받지 못한 경우에는 분양대금 회수가 불가능했다.

공사지연과 공사취소 등으로 건설사와 하도급업체들도 피해를 봤다. 당시 한부신과 관련된 사업을 하던 약 800여곳의 건설사는 공사대금을 회수하지 못해 자금난을 겪었다.

채권단도 직격탄을 맞았다. 한부신에 대한 총 6344억원의 채권을 회수하지 못했다. 한미은행, 외환은행을 비롯한 8개 은행의 여신이 총 2183억원, 종금사 2000여억원, 기술신용보증 등 기타 금융기관이 2017억원 규모였다. 보증기관인 대한주택보증의 피해도 있었다. 한부신 관련 5개 사업장에 4774억원 규모의 분양보증을 수행했다. 이중 1551억원에 달하는 잔여 공사비가 추가로 들어가면서 경영에 부담이 됐다.

신탁업계 관계자는 "다수의 이해관계자들이 피해를 입을 경우 부동산시장에도 그 여파가 미친다"며 "부동산 투자 리스크가 부각되면서 시장의 투자 심리를 위축시키고 실물 경제에도 타격을 입힐 것"이라고 말했다.