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차입형 축소 대한토지신탁, 임대주택 리츠 '드라이브' 신규 프로젝트 검단신도시·하남 감일지구 개발 추진

이명관 기자공개 2020-02-04 08:32:56

이 기사는 2020년 02월 03일 14:06 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

대한토지신탁이 리츠를 활용한 임대주택 개발 사업에서 올해도 두각을 나타낼 조짐이다. 연초부터 두 개의 새로운 임대주택 개발에 나섰다. 최근 연평균 9개의 프로젝트를 실행해오며 시장에서 존재감을 과시해왔다.

대한토지신탁이 임대주택에 지속해서 드라이브를 걸고 있는 것은 차입형 토지신탁의 리스크를 분산시키기 위해서다. 차입형 토지신탁을 기반으로 성장해왔는데, 최근 부동산 침체기 속에 리스크가 불거질 조짐을 보이고 있기 때문이다.

◇검단·하남 감일지구 8000억대 프로젝트 추진

3일 신탁업계에 따르면 대한토지신탁이 두 개의 신규 임대주택 개발 프로젝트를 추진 중인 것으로 확인됐다. 해당 사업은 검단신도시와 하남 감일지구에서 진행 중이다. 검단신도시 프로젝트는 한신공영과, 하남 감일지구 프로젝트는 제일건설과 진행 중이다. 이들 프로젝트 규모는 8000억원에 이른다.

세부적으로 보면 인천검단 임대주택 사업은 4만4971㎡ 부지에 지하 2층~지상 29층, 8개동으로 조성될 예정이다. 공급가구는 910가구 수준이다. 대한토지신탁은 앞서 2018년 12월 한신공영과 컨소시엄을 이뤄 사업자로 선정됐는데, 이후 1년여 만에 프로젝트가 본격화된다. 이번 사업엔 주택도시기금이 활용될 예정이다. 제일건설과 진행 중인 하남 감일지구는 4만3306㎡ 부지에 지하 1층~지상 30층, 5개동으로 조성된다. 공급가구는 866가구이다.

대한토지신탁은 최근 리츠를 활용한 임대주택 사업에 드라이브를 걸고 있다. 2015년 수원 권선구 프로젝트를 시작으로 매년 9개 이르는 프로젝트를 진행하며 시장에서 존재감을 발휘하고 있다. 이렇게 매년 공격적으로 사업을 펼치면서 현재 업계내 가장 많은 공공임대주택 리츠를 운용하고 있다.

지금까지 진행한 임대주택 사업장은 36개다. 이번 사업지까지 포함하면 38개로 늘어난다. 이를 통해 대한토지신탁은 쏠쏠한 운용 수익을 거둬들이고 있다. 리츠 자산관리사(AMC)로서 매 분기마다 수천만원의 운용수수료를 받는다.

◇임대주택 확대 이유 '차입형 신탁' 리스크 대체

대한토지신탁이 임대주택 개발 사업을 지속해서 활발하게 펼치고 있는 배경은 리스크가 큰 차입형 토지신탁 프로젝트 때문이다. 차입형 토지신탁은 대표적인 하이리스크 하이리턴 사업이다. 차입형 토지신탁은 부동산 신탁사가 토지를 수탁받고 직접 사업비를 조달한다. 실질적인 사업 시행사 역할을 맡는다. 그만큼 사업 성패에 따른 책임을 떠안는다. 대신 다른 신탁상품과 달리 보수가 높게 책정된다.

대한토지신탁은 차입형 토지신탁을 통해 성장해온 대표적인 신탁사다. 대한토지신탁은 1997년 12월 대한주택보증(현 주택도시보증공사)의 자회사로 설립된 이후 한 차례 구조조정을 커져 군인공제회가 대주주로 자리하고 있다.

최근 눈에 띄는 성장세를 보였는데, 이는 부동산 시장이 활황기에 접어든 2014년 이후부터 차입형 토지신탁에 힘을 준 덕분이다. 2015년 처음으로 영업수익 500억원을 돌파했고, 2016년엔 600억원, 2017년엔 800억원을 넘어섰다. 2018년엔 영업수익 982억원을 기록하며 설립이래 최고실적을 달성했다. 지난해에도 3분기까지 811억원을 기록해 실적 경신이 예상된다.


이 같은 상황에서 부동산 경기 침체에 따라 차입형 토지신탁 리스크가 불거질 조짐이다. 모순적이게도 외형 성장의 중심에 있는 차입형 토지신탁 탓에 수익성은 악화되고 있다. 올해 3분기 누적 영업이익은 191억원이다. 작년 동기대비 16.67% 감소한 액수다. 작년 차입형 신탁을 통해 발생한 매출채권 중 선반영한 손실인 대손상각비는 328억원에 달했다. 올해엔 3분기만에 작년과 비슷한 321억원의 손실을 미리 쌓았다.

대부분 부동산 경기가 침체 중인 경북(탁계정대 총액비중, 13.4%)과, 경남(10.3%), 안성(13.5%), 충남(14.8%), 충북(3.5%) 등의 지역에 사업장 상당수가 소재해 있기 때문이다. 대한토지신탁도 리스크에 대한 대응으로 작년 선제적으로 손실을 반영하고, 차입형 토지신탁은 신규 프로젝트를 수주하지 않았다.

대신 안정적인 이익 창출이 가능한 임대주택 개발에 지속적으로 힘을 실어 주고 있는 것으로 보인다. 신탁업계 관계자는 "변동성을 최소화하기 위해 안정적으로 자산운용이 가능한 임대사업을 꾸준히 늘려가고 있는 중"이라고 말했다.

◇도시정비 사업도 확대

임대주택 개발과 함께 대한토지신탁이 미래 먹거리로 삼은 게 재건축과 재개발 등 도시정비사업이다. 이 분야는 신탁사의 새로운 먹거기로 꼽히고 있다. 2016년 3월 도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 부동산신탁회사의 도시정비사업 참여가 가능해졌다.

정비사업은 조합원들이 일부 물량을 책임지는 만큼 일반 개발사업보다는 분양 리스크가 적다고 볼 수 있다. 여기에 분양 매출의 2~5% 수준을 수수료를 챙길 수 있다. 대단지 사업장의 경우 수수료만 100억원을 가볍게 넘긴다. 대한토지신탁이 차입형 토지신탁의 대안으로 꼽고 있는 이유다.

이를 위해 대한토지신탁은 작년 말 조직개편에 나섰다. 조직개편의 핵심은 도시정비사업의 확대다. 도시정비본부는 영업부문 아래에 있는 조직으로 본부아래 4개팀이 존재했는데, 조직개편을 통해 6개 팀으로 확대됐다. 차입형으로 대표되는 토지신탁을 주로 다루는 사업팀은 기존 8개에서 6개로 줄었다.

대한토지신탁 관계자는 "조직개편은 도시정비 사업의 확대를 위한 것"이라며 "토지신탁도 차입형보다 관리형 중심으로 수주를 할 예정"이라고 말했다.

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