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[부동산 컨버전 시대]엠디엠, 해운대 호텔 허물고 오피스텔 '탈바꿈' 시킬까폐업한 해운대그랜드호텔 개발 나서…입지 유사한 광안KCC스위첸하버뷰 분양 예정도

이정완 기자공개 2020-07-17 09:19:54

[편집자주]

국내 디벨로퍼(developer) 업계에서 용도변경(컨버전, Conversion) 사례가 부쩍 늘고 있다. 지엽적인 의미의 용도전환에서 나아가 기능을 상실한 노후공간을 필요에 따라 새롭게 탈바꿈하는 현상 자체를 아우른다. 도시개발 역사가 선진국에 비해 짧은 편이지만 급격한 인구감소와 코로나19 이후 언택트(Untact) 소비, 재택근무 증가는 도심 공간의 기존 패러다임을 송두리째 뒤흔들고 있다. 정부가 천편일률적으로 용도지정을 하던 낡은 방식에서 과감히 벗어나야 한다는 목소리도 커지고 있다. 더벨이 디벨로퍼 사례를 중심으로 '컨버전' 아이디어의 격랑 속으로 들어가봤다.

이 기사는 2020년 07월 15일 13:56 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼 엠디엠(MDM)이 엠디엠플러스를 통해 매입한 부산 해운대그랜드호텔의 개발 방향을 놓고 전략을 세우고 있다. 해변가와 맞닿아 있는 입지를 자랑하지만 이 땅은 아파트와 주상복합 용도로는 사용할 수 없어 오피스텔 개발이 점쳐진다. 엠디엠은 부산 지역 주거시설 개발 경험을 바탕으로 사업에 나설 계획이다.

엠디엠플러스는 3월 부산 해운대구 우동에 위치한 해운대그랜드호텔을 약 2400억원에 인수한 뒤 해운대구청에 110억원의 취득세 납부까지 마쳤다. 엠디엠플러스는 호텔 지분 100%를 소유하고 있던 퍼시픽인터내셔널해운로부터 호텔을 사들였다. 해운대그랜드호텔은 경영난을 이유로 지난해 12월 말 폐업했다.

엠디엠은 부동산 디벨로퍼답게 호텔을 운영하는 것이 아니라 새롭게 개발할 목적으로 해운대그랜드호텔을 매입했다. 건물보다 땅에 투자한 셈이다. 호텔 부지 면적은 1만1643㎡다. 이런 이유로 거래가 체결된 후 해운대그랜드호텔 노조 측에서 반발하기도 했으나 현재는 관련된 문제가 사그라들어 개발에는 지장이 없는 것으로 전해졌다.

엠디엠의 고민은 개발 방향이다. 매입 주체인 엠디엠플러스 관계자는 "아직 사업 방향이 구체적으로 결정된 것이 없다"고 밝혔다. 엠디엠이 해운대그랜드호텔을 산지 3개월이 지났지만 여전히 토지이용계획을 놓고 고심이 깊은 것으로 보인다.


이 지역은 일반상업지역으로 설정돼있어 순수 주거시설로는 개발이 어렵다. 부산 지역 주상복합 아파트로 유명한 해운대두산위브더제니스, 부산대우트럼프월드마린 등도 해운대구 우동의 일반상업지역에 지어졌지만 해운대그랜드호텔이 있던 부지는 일반상업지역 중에서도 우동 1지구단위계획구역 내 필지이기 때문에 공동주택이 허용되지 않는 게 해운대구 측의 설명이다.

결국 디벨로퍼 업계에서는 업무시설로 분류돼있는 오피스텔로 짓는 방안이 가장 현실적이라고 분석한다. 엠디엠은 지난해에도 호텔을 매입한 뒤 용도 변경을 추진하고 있어 관련 업무 경험이 풍부하다. 작년 9월 서울 광진구에 위치한 한강관광호텔을 1850억원에 사들여 주거시설로 개발하기 위한 인허가 작업을 진행 중이다.

더구나 해운대그랜드호텔 부지에서 직선거리로 약 200m 떨어진 해운대한신휴플러스오피스텔의 성공 사례도 있어 사업성에 문제가 없다는 평이다. 해운대한신휴플러스 또한 일반상업지역의 한계점을 해소하기 위해 오피스텔로 지어졌다. 2011년 분양한 해운대한신휴플러스는 당시 923실 모집에 1만8640명의 청약접수가 몰려 평균 20대 1의 경쟁률을 기록했다.

해운대구 지역은 최근 오피스텔 분양시장 분위기가 우수하다. 6월 말 분양한 오피스텔 해운대 중동 스위첸은 396가구 모집에 총 3만6830건이 접수돼 평균 93대 1의 경쟁률로 청약을 마쳤다.

엠디엠의 부산 지역 개발 사례를 통해 보았을 때도 주거시설로 개발하는 안이 유력하다. 엠디엠은 부산광역시 수영구 민락동 181-79번지에 광안KCC스위첸하버뷰를 곧 분양할 예정이다. 광안리 해안가 바로 앞에 위치해 있다는 점이 해운대그랜드호텔 입지 특징과 유사하다. 분양 일정은 아직 확정되지 않았다.

광안KCC스위첸하버뷰는 준주거지역으로 지정돼 상대적으로 개발이 용이한 편이다. 엠디엠은 5123㎡의 대지에 지하 3층~지상 18층의 건물을 지어 공동주택 294실, 오피스텔 64실, 근린생활시설 42실을 공급한다.

광안KCC스위첸하버뷰(출처=엠디엠)

부동산 업계는 엠디엠과 같은 디벨로퍼가 호텔, 오피스 건물 등을 사들여 주거용 시설로 용도 변경하는 사례에 큰 관심을 쏟고 있다. 새로운 수익 창출 모델로 자리잡은 까닭에 대기업 계열 시행사도 유사한 개발을 추진 중이란 이야기도 나온다.

업계 관계자는 "건물을 사들인 후 보유만 하다가 그대로 판매하는 것보다 더 높은 이익을 기대할 수 있기 때문에 컨버전이 인기를 끌고 있다"며 "특히 분양으로 사업 초기부터 매출을 실현할 수 있다는 것은 큰 장점"이라고 말했다.
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